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Sommaire

1. L’acquisition d’un immeuble par une personne à l’étranger
   • L’acquisition d’un immeuble
   • Par une personne à l’étranger
   • Le régime de l’autorisation
   • Les exceptions au régime de l’autorisation
     • Immeuble servant d’établissement stable
     • La résidence principale
     • Catégories d’acquéreurs
   • Les motifs d’autorisation
     • Banques et sociétés d’assurance
     • L’héritier assujetti au régime de l’autorisation
     • Cas de rigueur
   • Les motifs d’autorisation du droit cantonal
     • Les constructions de logement à caractère social
     • Résidence secondaire
     • Logements de vacances
   • Synthèse
     • Personnes physiques
     • Personnes morales
   • Procédure
   • Registre foncier
2. Successions et acquisition d’immeubles en Suisse par des personnes à l’étranger
   • L’acquisition par les héritiers légaux
   • L’acquisition par les héritiers institués et les légataires
3. Trusts et acquisition d’immeubles en Suisse par des personnes à l’étranger
   • Trust irrévocable discrétionnaire et bénéficiaires étrangers
   • Trust irrévocable discrétionnaire et bénéficiaires suisses
   • Transfert d’un logement de vacances à un trust dont les bénéficiaires sont étrangers
4. Evolution législative

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L’acquisition d’un immeuble en Suisse par une personne à l’étranger

L’acquisition d’immeubles en Suisse par des personnes à l’étranger est régie par la loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger (LFAIE), par son ordonnance d’exécution (OAIE) ainsi que par les législations cantonales et communales d’application.

Cette législation restreint l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger afin de prévenir l’emprise étrangère sur le sol national, en soumettant ces acquisitions à un régime d’autorisation (art. 1 et 2 LFAIE).

La LFAIE prévoit un critère d’assujettissement sous un aspect objectif ( « l’acquisition d’un immeuble ») et sous un aspect subjectif (« par une personne à l’étranger »), des exceptions à l’assujettissement et des motifs d’autorisation. La loi fédérale réserve aux cantons la faculté d’introduire des motifs d’autorisation spécifiques.

L’acquisition d’un immeuble

On entend notamment par acquisition d’immeubles, l’acquisition d’un droit de propriété (ou de droits analogues) sur un immeuble, directement ou indirectement par l’intermédiaire d’une personne morale (cf. art. 4 LFAIE).

L’acquisition de parts d’une société immobilière constitue également un cas d’acquisition immobilière pour autant que les titres ne soient pas cotés (art. 4 al. 1 let. e LFAIE). Ainsi, faute de constituer une acquisition immobilière au sens de la LFAIE, l’acquisition de parts de sociétés immobilières cotées en bourse n’est pas soumise à la LFAIE. Il en va de même de l’acquisition de parts de fonds immobiliers suisses cotés en bourse (art. 4 al. 1 let. c LFAIE).

Par une personne à l’étranger

On entend par personnes à l’étranger, les étrangers domiciliés à l’étranger et les étrangers domiciliés en Suisse, mais qui ne sont pas ressortissants d’un pays membre de l’UE ou de l’AELE, ni ne possèdent une autorisation d’établissement C valable (art. 5 al. 1 let. a et a bis LFAIE, art. 2 et 5 OAIE).

Ne sont dès lors pas soumis à la LFAIE les ressortissants suisses, qu’ils soient domiciliés en Suisse ou à l’étranger, les ressortissants de l’UE/AELE ayant leur domicile en Suisse et les ressortissants d’autres pays qui sont titulaires d’une autorisation d’établissement (permis C).

Les personnes morales ayant leur siège à l’étranger, même si elles sont détenues par des personnes physiques de nationalité suisse, sont également considérées comme des personnes à l’étranger (art. 5 al. 1 let. b LFAIE).

De même, les personnes morales ayant leur siège en Suisse, mais dans lesquelles des personnes à l’étranger ont une position dominante, sont considérées comme des personnes à l’étranger (art. 5 al. 1 let. c LFAIE). On considère notamment que des personnes à l’étranger ont une position dominante si elles détiennent plus d’un tiers des droits de participation ou de vote, ou sont créancières envers la personne morale à raison d’un montant supérieur à la moitié de ses fonds propres (cf. art. 6 LFAIE).

Le régime de l’autorisation

L’acquisition de la propriété d’un immeuble (ou de droits analogues sur celui-ci), de même que l’acquisition de participations (même d’une seule) dans une société détenant un immeuble par une personne à l’étranger est soumise, sauf exception, à l’obtention d’une autorisation préalable. Cette autorisation est à requérir auprès de l’autorité cantonale compétente, à savoir celle du lieu de situation de l’immeuble (art. 2 al. 1 LFAIE ; voir ci-dessous les motifs d’autorisation).

Les exceptions au régime de l’autorisation

Le droit fédéral prévoit certaines exceptions au régime de l’autorisation (art. 2 LFAIE).

Immeuble servant d’établissement stable

L’autorisation n’est pas nécessaire si l’immeuble sert d’établissement stable pour faire le commerce, exploiter une fabrique ou exercer en la forme commerciale toute autre industrie, ainsi que pour exercer une activité artisanale ou une profession libérale (art. 2 al. 2 let. a LFAIE).

L’immeuble acquis peut servir à l’entreprise de l’acquéreur, ou peut être loué à un tiers pour l’exercice d’une activité économique (bail commercial). Dans ce cadre, un immeuble peut dès lors être acquis par une personne à l’étranger en vue d’un placement.

L’acquisition d’un immeuble d’habitation locatif demeure néanmoins soumise à autorisation (art. 3 OAIE).

La résidence principale

L’autorisation n’est pas non plus nécessaire si l’immeuble sert de résidence principale à la personne physique qui l’acquiert, au lieu de son domicile légal et effectif (art. 2 al. 2 let. b LFAIE).

L’acquisition doit être faite en nom propre (art. 8 OAIE). Si la surface de l’immeuble dépasse 3’000 m2, l’acquéreur est renvoyé par le registre foncier à requérir une autorisation (art. 18a al. 2 let. c OAIE).

Si le logement n’est plus utilisé en tant que résidence principale, il n’existe pas d’obligation de l’aliéner. Le propriétaire peut le louer ou l’utiliser comme résidence secondaire. Il peut aussi acquérir une nouvelle résidence principale en Suisse, à son nouveau lieu de domicile, sans aliéner la première.

Catégories d’acquéreurs

L’art. 7 LFAIE prévoit des exceptions au régime de l’autorisation en faveur de certaines catégories d’acquéreurs, notamment les héritiers légaux (art. 7 let. a LFAIE – ce point est développé ci-dessous), les proches de l’aliénateur (ascendants, descendants et conjoint ; art. 7 let. b LFAIE), les copropriétaires et propriétaires communs existants (art. 7 let. c LFAIE), et les frontaliers ressortissants d’un pays de l’UE/AELE et ressortissants britanniques, ces derniers bénéficiant de droits acquis avant le 1^er janvier 2021, pour l’acquisition en nom propre d’un immeuble n’excédant pas 1000 m2 destiné à leur usage personnel (art. 7 let. j LFAIE ; art. 8 et 18a al. 3 OAIE).

Les motifs d’autorisation

La LFAIE comprend des motifs généraux permettant d’accorder l’autorisation ci-dessous :

Banques et sociétés d’assurance

L’autorisation est accordée lorsque l’immeuble est destiné au placement de capitaux d’une institution d’assurance, à des fins de prévoyance du personnel ou d’intérêt public, ou à la couverture de créances garanties par gage lors d’exécutions forcées (art. 8 al. 1 LFAIE – ce motif d’autorisation ne s’adresse pas aux particuliers).

Une autorisation peut également être octroyée lorsque l’immeuble est affecté à la prévoyance en faveur du personnel d’entreprises en Suisse (art. 8 al. 1 let. c LFAIE). Les fondations soumises à la LPP ne sont pas considérées comme étrangères, même si l’entreprise est sous domination étrangère.

L’héritier assujetti au régime de l’autorisation

Un héritier assujetti au régime de l’autorisation peut être autorisé à acquérir l’immeuble, à charge de l’aliéner dans les deux ans, sauf s’il justifie de liens étroits avec celui-ci (art. 8 al. 2 LFAIE – ce point est développé ci-dessous).

Cas de rigueur

En cas de rigueur, une personne physique qui ne peut pas se prévaloir d’un motif d’autorisation peut être autorisée à acquérir d’une autre personne physique une résidence principale, une résidence secondaire ou un logement de vacances (art. 8 al. 3 LFAIE).

L’aliénateur (suisse ou étranger) doit se trouver dans une situation de détresse financière et doit avoir offert sans succès l’immeuble à la vente à des personnes non assujetties au régime de l’autorisation au prix de revient, y compris un intérêt équitable. Il doit en outre avoir affecté le logement à son usage personnel comme résidence principale, résidence secondaire ou logement de vacances (cf. Aide-mémoire de l’Office fédéral de justice, 2009, p. 10).

Les motifs d’autorisation du droit cantonal

Les cantons peuvent prévoir d’autres motifs d’autorisation dans leur législation (art. 9 LFAIE).

Les constructions de logement à caractère social

L’acquisition, par une personne à l’étranger, d’un immeuble destiné à la construction de logements locatifs à loyer modéré est autorisée dans les zones de pénurie de logements (art. 9 al. 1 let. a LFAIE). Ce motif a été introduit par les cantons de Fribourg, Genève, Grisons, Jura, Neuchâtel, Tessin, Valais et Vaud.

Résidence secondaire

Les cantons peuvent prévoir que l’autorisation est accordée lorsque l’immeuble sert de résidence secondaire à une personne physique dans un lieu avec lequel elle entretient des relations extrêmement étroites et dignes d’être protégées, tant que celles-ci subsistent (art. 9 al. 1 let. c LFAIE ; ce motif d’autorisation a été introduit dans les cantons d’Appenzell Rhodes-Extérieures, de Bâle-Ville, Fribourg, Grisons, Jura, Lucerne, Neuchâtel, Saint-Gall, Soleure, Tessin, Uri, Valais, Vaud et Zurich).

La parenté ou l’alliance avec des personnes résidant en Suisse ou des séjours de vacances, de cures, d’études ou d’autres séjours temporaires, ne constituent pas en soi des relations étroites et dignes d’être protégées (art. 6 OAIE).

L’acquisition doit être faite en nom propre (art. 8 OAIE) et l’acquéreur, son conjoint ou ses enfants, ne doivent pas déjà posséder de résidence secondaire ou d’un logement de vacances en Suisse (art. 12 let. d LFAIE, art. 11 OAIE).

Logements de vacances

Les cantons peuvent également prévoir que l’autorisation peut être accordée à une personne physique qui acquiert un immeuble en tant que logement de vacances (art. 9 al. 2 à 4 LFAIE).

Les cantons disposent à cet égard d’un contingent défini par la Confédération (art. 9 OAIE et annexe 1 à l’OAIE). Le contingent annuel national de 1 500 autorisations est réparti entre dix-sept cantons comme suit : Valais (330 unités), Grisons (290), Tessin (195), Vaud (175), Berne (140), Lucerne, Schwyz, et Fribourg (50 chacun), Saint-Gall (45), Neuchâtel (35), et Uri, Appenzell Rhodes-Extérieures, Obwald, Nidwald, Glaris, Schaffhouse et Jura (20 chacun). Chaque acquisition est imputée sur le contingent, sauf lorsque le vendeur avait en son temps déjà obtenu une autorisation pour l’acquisition de ce logement (art. 9 al. 4 let. a LFAIE).

L’acquisition doit être faite en nom propre (art. 8 OAIE) et l’acquéreur, son conjoint ou ses enfants, ne doivent pas déjà posséder de résidence secondaire ou de logement de vacances en Suisse (art. 12 let. d LFAIE, art. 11 OAIE). La surface totale de l’immeuble ne doit pas dépasser 1000 m2 (art. 10 al. 3 OAIE).

Synthèse

Personnes physiques

	Personne à l’étranger	Exceptions au régime d’aurisation	Motifs d’autorisation LFAIE	Motifs d’autorisation cantonaux
Ressortissants suisses (domicile en Suisse ou étranger)	Non : non soumis LFAIE	–	–	–
Ressortissants UE/AELE domiciliés en Suisse	Non : non soumis LFAIE	–	–	–
Étrangers hors UE/AELE domiciliés en Suisse, permis d’établissement C	Non : non soumis LFAIE	–	–	–
Étrangers hors UE/AELE domiciliés en Suisse, permis B)	Personne à l’étranger, soumise LFAIE	Immeuble servant d’établissement stable (art. 2 al. 2 let. a LFAIE; art. 3 OAIE). Résidence principale (art. 2 al. 2 let. b LFAIE; art. 18a al. 2 let. c OAIE). Héritiers légaux, proches de l’aliénateur, copropriétaires et propriétaires communs, et frontaliers (art. 7 LFAIE; art. 8 et 18a al. 3 OAIE).	Héritier ou légataire assujetti au régime de l’autorisation s’il peut se prévaloir de liens étroits et dignes d’être protégés avec l’immeuble (art. 8 al. 2 LFAIE)	Logement à caractère social (art. 9 al. 1 let. a LFAIE). Résidence secondaire dans un lieu avec lequel l’acquéreur entretient des relations extrêmement étroites (art. 9 al. 1 let. c, 12 let. d LFAIE ; art. 12 let. d LFAIE; art. 6, 8 et 11 OAIE). Logement de vacances (art. 9 al. 2 à 4, 12 let. d LFAIE; art. 8, 10 al. 3, 11 OAIE).
Étrangers hors UE/AELE domiciliés à l’étranger	Personne à l’étranger, soumise LFAIE	Immeuble servant d’établissement stable (art. 2 al. 2 let. a LFAIE; art. 3 OAIE). Résidence principale (art. 2 al. 2 let. b LFAIE; art. 18a al. 2 let. c OAIE). Héritiers légaux, proches de l’aliénateur, copropriétaires et propriétaires communs, et frontaliers (art. 7 LFAIE; art. 8 et 18a al. 3 OAIE).	Héritier ou légataire assujetti au régime de l’autorisation s’il peut se prévaloir de liens étroits et dignes d’être protégés avec l’immeuble (art. 8 al. 2 LFAIE).	Logement à caractère social (art. 9 al. 1 let. a LFAIE). Résidence secondaire dans un lieu avec lequel l’acquéreur entretient des relations extrêmement étroites (art. 9 al. 1 let. c, 12 let. d LFAIE ; art. 12 let. d LFAIE; art. 6, 8 et 11 OAIE). Logement de vacances (art. 9 al. 2 à 4, 12 let. d LFAIE; art. 8, 10 al. 3, 11 OAIE).

Personnes morales

PM avec siège à l’étranger (l’actionnariat, suisse ou étranger)	Personne à l’étranger, soumise LFAIE	Immeuble servant d’établissement stable (art. 2 al. 2 let. a LFAIE)	Banques et sociétés d’assurance (art. 8 al. 1 LFAIE). Héritier ou légataire assujetti au régime de l’autorisation, avec charge de vendre l’immeuble dans les deux ans (art. 8 al. 2 LFAIE)	Logement à caractère social (art. 9 al. 1 let. a LFAIE).
PM avec siège en Suisse et position dominante de personnes à l’étranger	Personne à l’étranger, soumise LFAIE	Immeuble servant d’établissement stable (art. 2 al. 2 let. a LFAIE)	Banques et sociétés d’assurance (art. 8 al. 1 LFAIE). Héritier ou légataire assujetti au régime de l’autorisation, avec charge de vendre l’immeuble dans les deux ans (art. 8 al. 2 LFAIE)	Logement à caractère social (art. 9 al. 1 let. a LFAIE).
PM avec siège en Suisse, sans position dominante par des personnes à l’étranger	Non : non soumis LFAIE	–	–	–

Procédure

Les requêtes d’autorisation sont à soumettre à l’autorité cantonale du lieu de situation de l’immeuble dont l’acquisition est envisagée (art. 15 al. 1 let. a LFAIE). Chaque canton désigne l’autorité compétente. L’Office fédéral de la justice a établi une liste des autorités ainsi désignées sur son site (accessible sous ce lien).

Registre foncier

Le transfert d’un droit de propriété sur un immeuble intervient par une inscription au registre foncier (art. 656 al. 1 CC). Cette inscription est constitutive du transfert de propriété (art. 971 al. 1 CC), sous réserve des hypothèses mentionnées à l’art. 656 al. 2 CC, parmi lesquelles l’acquisition par voie successorale. Dans cette hypothèse, l’inscription au registre foncier a un effet déclaratif, les héritiers deviennent propriétaires de l’immeuble avant l’inscription au registre foncier, mais ils ne peuvent en disposer qu’après l’accomplissement de cette formalité.

Lorsque le conservateur du registre foncier ne peut exclure d’emblée que l’acquisition soit soumise à autorisation, il suspend la procédure d’inscription et impartit à l’acquéreur un délai de trente jours pour solliciter une autorisation à l’autorité compétente, ou faire constater que l’acquisition n’est pas assujettie à la LFAIE ; à défaut d’une démarche dans ce sens de l’acquéreur dans le délai imparti, ou en cas de refus de l’autorisation, il rejette la réquisition (art. 18 al. 1 LFAIE ; art. 18a OAIE).

Le registre foncier n’est pas appelé à intervenir dans le cadre d’une cession d’actions d’une société immobilière. Dans ce cas, l’acquéreur doit entreprendre les démarches lui-même.

Dans le cadre d’une acquisition par voie successorale, le registre foncier est appelé à intervenir lors de la mutation du droit de propriété du défunt aux héritiers.

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Successions et acquisition d’immeubles en Suisse par des personnes à l’étranger

L’acquisition par les héritiers légaux

Les héritiers légaux au sens du droit suisse ne sont pas assujettis au régime de l’autorisation, même s’ils sont qualifiés de « personnes à l’étranger » au sens de la LFAIE (art. 7 let. a LFAIE). Les héritiers légaux sont les personnes liées au défunt par un lien de parenté ou de mariage (art. 457 et ss. CC).

Les héritiers institués, à savoir les héritiers désignés par le défunt dans une disposition pour cause de mort (testament ou pacte successoral), ne bénéficient pas de la règle de non-assujettissement prévue à l’art. 7 let. a LFAIE.

La règle de non-assujettissement concerne les héritiers légaux appelés à succéder au défunt selon les règles de la dévolution légale, mais également les héritiers légaux potentiels. Les héritiers légaux potentiels sont les personnes qui appartiennent au cercle des héritiers désignés par la loi, même si, au moment de l’ouverture de la succession, elles succèdent au titre d’une institution d’héritier ou en qualité de légataires alors que, selon les règles de la vocation légale, elles n’auraient pas été appelées à succéder parce qu’un héritier plus proche les précède (ATF 108/1982 Ib 425).

L’arrêt précité concernait le petit-neveu de la défunte, domicilié à l’étranger, qui avait été désigné légataire par sa grand-tante. La mère du petit-neveu (nièce de la défunte) aurait elle-même été appelée à hériter de l’immeuble de la défunte en l’absence du legs en faveur du petit-neveu. Le Tribunal fédéral retient que le petit-neveu bénéficiait de la règle de non-assujettissement prévue à l’art. 7 let. a LFAIE en sa qualité d’héritier légal potentiel (art. 458 al. 3 CC). Cette solution se justifie d’ailleurs par le fait que la défunte aurait pu léguer les biens immobiliers à sa nièce, à charge pour cette dernière de les remettre à son fils (cf. art. 488 al. 1 et 3 CC).

Les héritiers légaux bénéficient de la règle de non-assujettissement prévue à l’art. 7 let. a LFAIE sans restriction, même si l’héritier légal devient ainsi propriétaire d’une seconde résidence de vacances ou d’une résidence secondaire, ceci alors même que la loi prévoit que l’autorisation est refusée si l’acquéreur, son conjoint ou ses enfants possèdent déjà une telle résidence en Suisse (art. 12 let. d LFAIE, art. 11 OAIE ; arrêt 2C_10/2014 du 4 septembre 2014). En d’autres termes, l’art. 12 let. d LFAIE n’a pour champ d’application que les cas d’acquisitions d’immeubles assujettis au régime de l’autorisation, à l’exclusion des acquisitions par les héritiers légaux dans la dévolution d’une succession.

L’acquisition par les héritiers institués et les légataires

Un héritier institué ou un légataire, qui ne peut se prévaloir de la qualité d’héritier légal, ne bénéficie pas de l’exception au régime de l’autorisation prévue à l’art. 7 let. a LFAIE dans le cadre de son acquisition par voie successorale ou en qualité de légataire.

De même, la cession d’une part héréditaire (art. 635 CC) d’un héritier légal à un héritier institué, qui n’est pas héritier légal, est soumise à autorisation.

A l’appui de sa requête d’autorisation, l’héritier ou le légataire peut se prévaloir des motifs d’autorisation précédemment exposés, à savoir (1) l’acquisition d’une résidence principale (art. 2 al. 2 let. b LFAIE; art. 18a al. 2 let. c OAIE), (2) l’acquisition d’un logement de vacances dans un lieu touristique (art. 9 al. 2 à 4, 12 let. d LFAIE; art. 8, 10 al. 3, 11 OAIE) ou (3) l’acquisition d’une résidence secondaire dans un lieu avec lequel il entretient des relations extrêmement étroites (art. 9 al. 1 let. c, 12 let. d LFAIE ; art. 12 let. d LFAIE; art. 6, 8 et 11 OAIE), pour autant que, dans ces deux dernières hypothèses, lui-même, son conjoint ou ses enfants, ne possèdent pas déjà un immeuble de même genre en Suisse (art. 12 let. d LFAIE, art. 11 OAIE).

A défaut de pouvoir se prévaloir de ces motifs d’autorisation, l’héritier ou le légataire peut invoquer des liens étroits et dignes de protection avec l’immeuble (art. 8 al. 2 LFAIE).

Si l’héritier ou le légataire assujetti au régime de l’autorisation ne peut invoquer aucun motif d’autorisation, l’autorisation lui est néanmoins accordée, mais elle sera grevée de la charge d’aliéner l’immeuble dans un délai de deux ans à compter de la notification de la décision (art. 8 al. 2 LFAIE). Cette charge sera mentionnée au registre foncier (art. 14 LFAIE). Si l’immeuble n’est pas revendu dans ce délai, il est réalisé aux enchères publiques et l’héritier ou le légataire ne peut prétendre qu’au remboursement du prix de revient ; l’excédent revient au canton (art. 27 al. 2 LFAIE). Enfin, l’inobservation de la charge constitue une infraction pénale (art. 30 LFAIE).

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Trusts et acquisition d’immeubles en Suisse par des personnes à l’étranger

Si un trust détient un immeuble en Suisse, c’est le trustee qui est formellement inscrit en qualité de propriétaire de l’immeuble (cf. art. 656 al. 1 CC). L’inscription du trustee en qualité de propriétaire dans le cadre d’un trust peut faire l’objet d’une mention au registre foncier (art. 149d al. 1 et 3 LDIP).

L’apport d’un immeuble dans un trust est soumis à autorisation si l’un de ses intervenants, à savoir le trustee et/ou les bénéficiaires, est une personne à l’étranger au sens de la LFAIE. A l’inverse, il n’y a pas d’assujettissement au régime de l’autorisation si le trustee et les bénéficiaires ne sont pas des personnes à l’étranger au sens de la LFAIE. Les directives de l’Office fédéral de la justice posent comme condition supplémentaire qu’une extension ultérieure à d’autres bénéficiaires soit exclue selon l’acte constitutif du trust. En pratique, les autorités compétentes imposent au trustee de lui annoncer toute modification de l’acte de trust, y compris l’ajout de nouveaux bénéficiaires, en vue d’une reconsidération de la situation.

Au regard de l’assujettissement au régime de l’autorisation, il y a lieu dès lors d’examiner la situation des différentes personnes participant à la relation de trust dès lors que celles-ci sont susceptibles de disposer de droits leur conférant une position analogue à celle du propriétaire d’un immeuble (art. 4 al. 1 let. g LFAIE). L’analyse repose ainsi également sur une approche économique.

La jurisprudence s’est prononcée sur différents cas d’application de la LFAIE à un trust, tels qu’exposés ci-dessous.

Trust irrévocable discrétionnaire et bénéficiaires étrangers

En 2013, la Commission foncière II du canton de Vaud a été appelée à statuer sur le cas de l’apport à un trust discrétionnaire et irrévocable constitué selon le droit de Jersey, dont le settlor était suisse. Le trustee était une société administrée par des administrateurs suisses ou ressortissants de la Communauté européenne et domiciliés en Suisse. L’actionnariat était détenu à 90% par des Suisses ou des ressortissants d’un pays membre de la Communauté européenne et domiciliés en Suisse, le 10% restant étant entre les mains de la société. Les bénéficiaires étaient le settlor, les petits-enfants du settlor et les descendants des petits-enfants du settlor ou, à défaut, une fondation d’utilité publique suisse exonérée d’impôts. En revanche, les bénéficiaires étaient des personnes à l’étranger au sens de la LFAIE.

La Commission foncière a considéré que, même s’il s’agit d’un trust discrétionnaire, les bénéficiaires étrangers se trouvent dans une position analogue à celle d’un propriétaire au sens de l’art. 4 al. 1 let. g LFAIE. Les bénéficiaires ne peuvent dès lors être autorisés à acquérir l’immeuble que s’ils sont en mesure de faire valoir un motif d’autorisation ou une exception au régime de l’autorisation (art. 2 et 7 LFAIE). Les bénéficiaires n’ont pas pu se prévaloir de l’exception au régime d’assujettissement prévue pour les héritiers légaux (art. 7 let. a LFAIE), la Commission relevant que, pour être exempté du régime de l’autorisation, l’acquisition doit intervenir directement et en nom propre, et non par l’intermédiaire d’une société ou d’une structure telle qu’un trust (cf. art. 8 OAIE). La Commission foncière a ainsi refusé de délivrer l’autorisation sollicitée (décision du 19 avril 2013, RDAF 2013 I 590).

Trust irrévocable discrétionnaire et bénéficiaires suisses

En 2013 également, la Commission foncière II a été appelée à statuer sur le cas de l’apport par un settlor de nationalité suisse d’immeubles à deux trusts discrétionnaires et irrévocables. Les deux trusts étaient établis selon le droit de Jersey. Dans le premier trust, les bénéficiaires étaient successivement le settlor, sa fille puis, au décès de celle-ci, ses deux enfants. Dans le second trust, les bénéficiaires étaient successivement le settlor, puis ses petits-enfants. Le corporate trustee était une société dont les administrateurs étaient suisses ou ressortissants d’un pays membre de la Communauté européenne et domiciliés en Suisse. Le capital-actions du corporate trustee était détenu à travers une holding dont les administrateurs étaient suisses ou ressortissants d’un pays membre de la Communauté européenne et domiciliés en Suisse. Cette holding était détenue à 90 % par des Suisses ou des ressortissants d’un pays membre de la Communauté européenne et domiciliés en Suisse, les 10 % restants étant entre les mains de la holding elle-même. Le protecteur du trust était de nationalité suisse, de même que l’ensemble des bénéficiaires.

La Commission foncière a considéré que tous les intervenants au trust (settlor, trustee, protecteur et bénéficiaires) étant suisses, la LFAIE ne s’appliquait pas.

La Commission foncière a décidé que le transfert des immeubles au trust n’était pas soumis au régime de l’autorisation institué par la LFAIE. Elle a néanmoins assorti sa décision d’une charge imposant au trustee d’annoncer à la Commission, pour son approbation préalable, toute modification de la situation, en particulier l’extension des bénéficiaires ou le changement de trustee, voire toute modification de l’organisation du corporate trustee (membres du conseil, actionnaires, financement, etc.) (art. 14 al. 4 LFAIE).

Transfert d’un logement de vacances à un trust dont les bénéficiaires sont étrangers

En 2026, le Tribunal fédéral suisse s’est prononcé sur l’apport d’un logement de vacances, situé à Grindelwald dans le canton de Berne, à un trust irrévocable constitué selon le droit de l’État de New York (arrêt 2C_437/2024 du Tribunal fédéral du 5 février 2026). Le settlor était de nationalité britannique. Les trustees étaient l’épouse du settlor, également de nationalité britannique, ainsi que les deux fils du couple, de nationalité américaine. Les bénéficiaires du trust étaient l’épouse, les fils et, à terme, leurs propres descendants. Les fils occupaient également la position de protecteurs. Aucun de ces intervenants n’était domicilié en Suisse. Ils sont tous qualifiés de personnes à l’étranger soumises à l’aspect subjectif de l’assujettissement à l’autorisation au sens de l’art. 5 al. 1 let. abis LFAIE.

L’autorité cantonale d’application de la LFAIE (Regierungsstatthalteramt Interlaken-Oberhasli) a constaté que le transfert de l’appartement de vacances au trust ne nécessitait pas d’autorisation au sens de la LFAIE, sous réserve du respect de certaines charges.

Statuant sur un recours de l’Office fédéral de la justice, le Tribunal administratif bernois a considéré que, les trustees et les bénéficiaires étant les mêmes personnes (l’épouse et les fils du settlor), la propriété civile et la jouissance économique coïncidaient dans les mêmes mains, de sorte qu’il n’y avait pas d’acquisition « indirecte » au sens de l’art. 8 let. a OAIE. Par ailleurs, ces personnes remplissaient toutes les conditions de l’exception prévue à l’art. 7 let. b LFAIE en tant que conjoint et descendants en ligne directe du cédant. L’Office fédéral de la justice considérait pour sa part que le mari n’aurait pas pu acquérir initialement l’appartement de vacances de manière indirecte par l’intermédiaire d’un trust, car l’acquisition d’un logement de vacances doit être faite en nom propre (art. 9 al. 2 LFAIE et art. 8 OAIE). Dès lors, il ne serait pas davantage admissible que l’épouse et les fils puissent parvenir à ce résultat par le biais de l’art. 7 let. b LFAIE (aliénation entre parents en ligne ascendante ou descendante de l’aliénateur ainsi que son conjoint). La solution inverse serait incompatible avec l’art. 9 al. 2 LFAIE en lien avec l’art. 8 OAIE. Le recours de l’Office fédéral de la justice a été rejeté, sous réserve de la modification de certaines charges imposées aux trustees dans la décision de constat de non-assujettissement.

Le Tribunal administratif bernois a considéré que l’exigence d’acquisition directe de l’art. 8 OAIE vaut pour les cas nécessitant une autorisation, mais pas nécessairement pour une acquisition déjà dispensée d’autorisation en vertu de l’art. 7 let. b LFAIE, comme c’était le cas en l’espèce. Sans trancher définitivement cette question, il a retenu qu’en l’espèce, l’identité entre les trustees et les bénéficiaires avait pour conséquence que la propriété civile et la jouissance économique se trouvaient réunies dans les mêmes mains, de sorte qu’il ne saurait être question d’une acquisition indirecte.

L’Office fédéral de la justice a recouru contre ce jugement auprès du Tribunal fédéral suisse, lequel a admis le recours, annulé le jugement rendu par le Tribunal administratif bernois et constaté que le transfert du logement de vacances au trust était soumis à une autorisation au sens de la LFAIE.

Le Tribunal fédéral a rappelé que l’exigence d’une acquisition directe et en nom propre prévue à l’art. 8 let. a OAIE vise à empêcher les acquisitions indirectes de logements de vacances et, plus largement, tout mécanisme de contournement de la loi. Tant l’art. 7 let. b que l’art. 9 al. 2 LFAIE (ainsi que l’art. 8 let. a OAIE) sont conçus pour des acquisitions directes par des personnes physiques.

Le Tribunal fédéral a considéré que le trust constitue une structure juridique interposée entraînant une acquisition indirecte, incompatible avec l’exigence d’acquisition directe et en nom propre des logements de vacances (art. 9 al. 2 LFAIE et art. 8 let. a OAIE).

Par ailleurs, l’exception à l’assujettissement à la LFAIE prévue à l’art. 7 let. b LFAIE (transferts familiaux) ne s’applique pas au transfert d’un immeuble à un trust, car la qualité personnelle exigée par l’art. 7 let. b LFAIE, à savoir être marié au cédant ou être lié à celui-ci par un lien de parenté en ligne ascendante ou descendante, fait d’emblée défaut lorsqu’un trust est en cause.

Le Tribunal fédéral a ainsi considéré que le transfert du logement de vacances était dans ce contexte soumis à autorisation. Comme les motifs d’autorisation sont très restrictifs (cf. art. 8 LFAIE), le transfert envisagé devient impossible.

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Evolution législative

Pour faire face à la pénurie de logements, le Conseil fédéral entend restreindre plus fortement l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger. Le 15 avril 2026, il a mis en consultation un avant-projet de révision de la LFAIE jusqu’au 15 juillet 2026.

L’avant-projet prévoit de :

soumettre à une autorisation l’acquisition de résidences principales par des ressortissants d’États tiers titulaires d’un permis B, avec obligation de revente en cas de départ dans un délai de deux ans ;

restreindre l’acquisition d’immeubles commerciaux aux seuls acquéreurs exploitant eux-mêmes l’établissement. Les personnes à l’étranger ne pourront plus acquérir d’immeubles locatifs commerciaux ;

réduire de 1500 à 750 les contingents cantonaux relatifs aux logements de vacances, avec l’imputation d’une réserve de 150 unités en faveur des cantons n’ayant pas instauré le motif d’autorisation du logement de vacances dans leur législation. Cette réserve serait dès lors affectée à ces cantons pour les cas de rigueur au sens de l’art. 8 al. 3 LFAIE ou en vue d’une introduction ultérieure du motif d’autorisation du logement de vacances ;

assujettir à une autorisation préalable les transferts de logements de vacances entre personnes à l’étranger avec imputation sur le contingent cantonal ;

soumettre à nouveau à autorisation l’acquisition de parts de sociétés immobilières, de fonds immobiliers et de SICAV immobilières dans la mesure où ces véhicules d’investissement portent sur des logements d’habitation. L’acquisition de parts cotées en bourse sera également soumise à autorisation. L’assujettissement de ces opérations au régime de l’autorisation revient à les interdire, au vu des motifs d’autorisation très restrictifs.