Successions, trusts et acquisition d’immeubles en Suisse par des personnes à l’étranger

Sommaire

L’acquisition d’un immeuble par une personne à l’étranger
Successions et acquisition d’immeubles en Suisse par des personnes à l’étranger
- L’acquisition par les héritiers légaux
- L’acquisition par les héritiers institués et les légataires
Trusts et acquisition d’immeubles en Suisse par des personnes à l’étranger
Evolution législative

L’acquisition d’un immeuble en Suisse par une personne à l’étranger

L’acquisition d’immeubles en Suisse par des personnes à l’étranger est régie par la loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger (LFAIE), par son ordonnance d’exécution (OAIE) ainsi que par les législations cantonales et communales d’application.

Cette législation restreint l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger afin de prévenir l’emprise étrangère sur le sol national, en soumettant ces acquisitions à un régime d’autorisation (art. 1 et 2 LFAIE).

La LFAIE prévoit un critère d’assujettissement sous un aspect objectif ( « l’acquisition d’un immeuble ») et sous un aspect subjectif (« par une personne à l’étranger »), des exceptions à l’assujettissement et des motifs d’autorisation. La loi fédérale réserve aux cantons la faculté d’introduire des motifs d’autorisation spécifiques.

L’acquisition d’un immeuble

On entend notamment par acquisition d’immeubles, l’acquisition d’un droit de propriété (ou de droits analogues) sur un immeuble, directement ou indirectement par l’intermédiaire d’une personne morale (cf. art. 4 LFAIE).

L’acquisition de parts d’une société immobilière constitue également un cas d’acquisition immobilière pour autant que les titres ne soient pas cotés (art. 4 al. 1 let. e LFAIE). Ainsi, faute de constituer une acquisition immobilière au sens de la LFAIE, l’acquisition de parts de sociétés immobilières cotées en bourse n’est pas soumise à la LFAIE. Il en va de même de l’acquisition de parts de fonds immobiliers suisses cotés en bourse (art. 4 al. 1 let. c LFAIE).

Par une personne à l’étranger

On entend par personnes à l’étranger, les étrangers domiciliés à l’étranger et les étrangers domiciliés en Suisse, mais qui ne sont pas ressortissants d’un pays membre de l’UE ou de l’AELE, ni ne possèdent une autorisation d’établissement C valable (art. 5 al. 1 let. a et a bis LFAIE, art. 2 et 5 OAIE).

Ne sont dès lors pas soumis à la LFAIE les ressortissants suisses, qu’ils soient domiciliés en Suisse ou à l’étranger, les ressortissants de l’UE/AELE ayant leur domicile en Suisse et les ressortissants d’autres pays qui sont titulaires d’une autorisation d’établissement (permis C).

Les personnes morales ayant leur siège à l’étranger, même si elles sont détenues par des personnes physiques de nationalité suisse, sont également considérées comme des personnes à l’étranger (art. 5 al. 1 let. b LFAIE).

De même, les personnes morales ayant leur siège en Suisse, mais dans lesquelles des personnes à l’étranger ont une position dominante, sont considérées comme des personnes à l’étranger (art. 5 al. 1 let. c LFAIE). On considère notamment que des personnes à l’étranger ont une position dominante si elles détiennent plus d’un tiers des droits de participation ou de vote, ou sont créancières envers la personne morale à raison d’un montant supérieur à la moitié de ses fonds propres (cf. art. 6 LFAIE).

Le régime de l’autorisation

L’acquisition de la propriété d’un immeuble (ou de droits analogues sur celui-ci), de même que l’acquisition de participations (même d’une seule) dans une société détenant un immeuble par une personne à l’étranger est soumise, sauf exception, à l’obtention d’une autorisation préalable. Cette autorisation est à requérir auprès de l’autorité cantonale compétente, à savoir celle du lieu de situation de l’immeuble (art. 2 al. 1 LFAIE ; voir ci-dessous les motifs d’autorisation).

Les exceptions au régime de l’autorisation

Le droit fédéral prévoit certaines exceptions au régime de l’autorisation (art. 2 LFAIE).

Immeuble servant d’établissement stable

L’autorisation n’est pas nécessaire si l’immeuble sert d’établissement stable pour faire le commerce, exploiter une fabrique ou exercer en la forme commerciale toute autre industrie, ainsi que pour exercer une activité artisanale ou une profession libérale (art. 2 al. 2 let. a LFAIE).

L’immeuble acquis peut servir à l’entreprise de l’acquéreur, ou peut être loué à un tiers pour l’exercice d’une activité économique (bail commercial). Dans ce cadre, un immeuble peut dès lors être acquis par une personne à l’étranger en vue d’un placement.

L’acquisition d’un immeuble d’habitation locatif demeure néanmoins soumise à autorisation (art. 3 OAIE).

La résidence principale

L’autorisation n’est pas non plus nécessaire si l’immeuble sert de résidence principale à la personne physique qui l’acquiert, au lieu de son domicile légal et effectif (art. 2 al. 2 let. b LFAIE).

L’acquisition doit être faite en nom propre (art. 8 OAIE). Si la surface de l’immeuble dépasse 3’000 m2, l’acquéreur est renvoyé par le registre foncier à requérir une autorisation (art. 18a al. 2 let. c OAIE).

Si le logement n’est plus utilisé en tant que résidence principale, il n’existe pas d’obligation de l’aliéner. Le propriétaire peut le louer ou l’utiliser comme résidence secondaire. Il peut aussi acquérir une nouvelle résidence principale en Suisse, à son nouveau lieu de domicile, sans aliéner la première.

Catégories d’acquéreurs

L’art. 7 LFAIE prévoit des exceptions au régime de l’autorisation en faveur de certaines catégories d’acquéreurs, notamment les héritiers légaux (art. 7 let. a LFAIE – ce point est développé ci-dessous), les proches de l’aliénateur (ascendants, descendants et conjoint ; art. 7 let. b LFAIE), les copropriétaires et propriétaires communs existants (art. 7 let. c LFAIE), et les frontaliers ressortissants d’un pays de l’UE/AELE et ressortissants britanniques, ces derniers bénéficiant de droits acquis avant le 1^er janvier 2021, pour l’acquisition en nom propre d’un immeuble n’excédant pas 1000 m2 destiné à leur usage personnel (art. 7 let. j LFAIE ; art. 8 et 18a al. 3 OAIE).

Les motifs d’autorisation

La LFAIE comprend des motifs généraux permettant d’accorder l’autorisation ci-dessous :

Banques et sociétés d’assurance

L’autorisation est accordée lorsque l’immeuble est destiné au placement de capitaux d’une institution d’assurance, à des fins de prévoyance du personnel ou d’intérêt public, ou à la couverture de créances garanties par gage lors d’exécutions forcées (art. 8 al. 1 LFAIE – ce motif d’autorisation ne s’adresse pas aux particuliers).

Une autorisation peut également être octroyée lorsque l’immeuble est affecté à la prévoyance en faveur du personnel d’entreprises en Suisse (art. 8 al. 1 let. c LFAIE). Les fondations soumises à la LPP ne sont pas considérées comme étrangères, même si l’entreprise est sous domination étrangère.

L’héritier assujetti au régime de l’autorisation

Un héritier assujetti au régime de l’autorisation peut être autorisé à acquérir l’immeuble, à charge de l’aliéner dans les deux ans, sauf s’il justifie de liens étroits avec celui-ci (art. 8 al. 2 LFAIE – ce point est développé ci-dessous).

Cas de rigueur

En cas de rigueur, une personne physique qui ne peut pas se prévaloir d’un motif d’autorisation peut être autorisée à acquérir d’une autre personne physique une résidence principale, une résidence secondaire ou un logement de vacances (art. 8 al. 3 LFAIE).

L’aliénateur (suisse ou étranger) doit se trouver dans une situation de détresse financière et doit avoir offert sans succès l’immeuble à la vente à des personnes non assujetties au régime de l’autorisation au prix de revient, y compris un intérêt équitable. Il doit en outre avoir affecté le logement à son usage personnel comme résidence principale, résidence secondaire ou logement de vacances (cf. Aide-mémoire de l’Office fédéral de justice, 2009, p. 10).

Les motifs d’autorisation du droit cantonal

Les cantons peuvent prévoir d’autres motifs d’autorisation dans leur législation (art. 9 LFAIE).

L’acquisition, par une personne à l’étranger, d’un immeuble destiné à la construction de logements locatifs à loyer modéré est autorisée dans les zones de pénurie de logements (art. 9 al. 1 let. a LFAIE). Ce motif a été introduit par les cantons de Fribourg, Genève, Grisons, Jura, Neuchâtel, Tessin, Valais et Vaud.

Résidence secondaire

Les cantons peuvent prévoir que l’autorisation est accordée lorsque l’immeuble sert de résidence secondaire à une personne physique dans un lieu avec lequel elle entretient des relations extrêmement étroites et dignes d’être protégées, tant que celles-ci subsistent (art. 9 al. 1 let. c LFAIE ; ce motif d’autorisation a été introduit dans les cantons d’Appenzell Rhodes-Extérieures, de Bâle-Ville, Fribourg, Grisons, Jura, Lucerne, Neuchâtel, Saint-Gall, Soleure, Tessin, Uri, Valais, Vaud et Zurich).

La parenté ou l’alliance avec des personnes résidant en Suisse ou des séjours de vacances, de cures, d’études ou d’autres séjours temporaires, ne constituent pas en soi des relations étroites et dignes d’être protégées (art. 6 OAIE).

L’acquisition doit être faite en nom propre (art. 8 OAIE) et l’acquéreur, son conjoint ou ses enfants, ne doivent pas déjà posséder de résidence secondaire ou d’un logement de vacances en Suisse (art. 12 let. d LFAIE, art. 11 OAIE).

Logements de vacances

Les cantons peuvent également prévoir que l’autorisation peut être accordée à une personne physique qui acquiert un immeuble en tant que logement de vacances (art. 9 al. 2 à 4 LFAIE).

Les cantons disposent à cet égard d’un contingent défini par la Confédération (art. 9 OAIE et annexe 1 à l’OAIE). Le contingent annuel national de 1 500 autorisations est réparti entre dix-sept cantons comme suit : Valais (330 unités), Grisons (290), Tessin (195), Vaud (175), Berne (140), Lucerne, Schwyz, et Fribourg (50 chacun), Saint-Gall (45), Neuchâtel (35), et Uri, Appenzell Rhodes-Extérieures, Obwald, Nidwald, Glaris, Schaffhouse et Jura (20 chacun). Chaque acquisition est imputée sur le contingent, sauf lorsque le vendeur avait en son temps déjà obtenu une autorisation pour l’acquisition de ce logement (art. 9 al. 4 let. a LFAIE).

L’acquisition doit être faite en nom propre (art. 8 OAIE) et l’acquéreur, son conjoint ou ses enfants, ne doivent pas déjà posséder de résidence secondaire ou de logement de vacances en Suisse (art. 12 let. d LFAIE, art. 11 OAIE). La surface totale de l’immeuble ne doit pas dépasser 1000 m2 (art. 10 al. 3 OAIE).

Synthèse

Personnes physiques

	Personne à l’étranger	Exceptions au régime d’aurisation	Motifs d’autorisation LFAIE	Motifs d’autorisation cantonaux
Ressortissants suisses (domicile en Suisse ou étranger)	Non : non soumis LFAIE	–	–	–
Ressortissants UE/AELE domiciliés en Suisse	Non : non soumis LFAIE	–	–	–
Étrangers hors UE/AELE domiciliés en Suisse, permis d’établissement C	Non : non soumis LFAIE	–	–	–
Étrangers hors UE/AELE domiciliés en Suisse, permis B)	Personne à l’étranger, soumise LFAIE	Immeuble servant d’établissement stable (art. 2 al. 2 let. a LFAIE; art. 3 OAIE). Résidence principale (art. 2 al. 2 let. b LFAIE; art. 18a al. 2 let. c OAIE). Héritiers légaux, proches de l’aliénateur, copropriétaires et propriétaires communs, et frontaliers (art. 7 LFAIE; art. 8 et 18a al. 3 OAIE).	Héritier ou légataire assujetti au régime de l’autorisation s’il peut se prévaloir de liens étroits et dignes d’être protégés avec l’immeuble (art. 8 al. 2 LFAIE)	Logement à caractère social (art. 9 al. 1 let. a LFAIE). Résidence secondaire dans un lieu avec lequel l’acquéreur entretient des relations extrêmement étroites (art. 9 al. 1 let. c, 12 let. d LFAIE ; art. 12 let. d LFAIE; art. 6, 8 et 11 OAIE). Logement de vacances (art. 9 al. 2 à 4, 12 let. d LFAIE; art. 8, 10 al. 3, 11 OAIE).
Étrangers hors UE/AELE domiciliés à l’étranger	Personne à l’étranger, soumise LFAIE	Immeuble servant d’établissement stable (art. 2 al. 2 let. a LFAIE; art. 3 OAIE). Résidence principale (art. 2 al. 2 let. b LFAIE; art. 18a al. 2 let. c OAIE). Héritiers légaux, proches de l’aliénateur, copropriétaires et propriétaires communs, et frontaliers (art. 7 LFAIE; art. 8 et 18a al. 3 OAIE).	Héritier ou légataire assujetti au régime de l’autorisation s’il peut se prévaloir de liens étroits et dignes d’être protégés avec l’immeuble (art. 8 al. 2 LFAIE).	Logement à caractère social (art. 9 al. 1 let. a LFAIE). Résidence secondaire dans un lieu avec lequel l’acquéreur entretient des relations extrêmement étroites (art. 9 al. 1 let. c, 12 let. d LFAIE ; art. 12 let. d LFAIE; art. 6, 8 et 11 OAIE). Logement de vacances (art. 9 al. 2 à 4, 12 let. d LFAIE; art. 8, 10 al. 3, 11 OAIE).

Personnes morales

PM avec siège à l’étranger (l’actionnariat, suisse ou étranger)	Personne à l’étranger, soumise LFAIE	Immeuble servant d’établissement stable (art. 2 al. 2 let. a LFAIE)	Banques et sociétés d’assurance (art. 8 al. 1 LFAIE). Héritier ou légataire assujetti au régime de l’autorisation, avec charge de vendre l’immeuble dans les deux ans (art. 8 al. 2 LFAIE)	Logement à caractère social (art. 9 al. 1 let. a LFAIE).
PM avec siège en Suisse et position dominante de personnes à l’étranger	Personne à l’étranger, soumise LFAIE	Immeuble servant d’établissement stable (art. 2 al. 2 let. a LFAIE)	Banques et sociétés d’assurance (art. 8 al. 1 LFAIE). Héritier ou légataire assujetti au régime de l’autorisation, avec charge de vendre l’immeuble dans les deux ans (art. 8 al. 2 LFAIE)	Logement à caractère social (art. 9 al. 1 let. a LFAIE).
PM avec siège en Suisse, sans position dominante par des personnes à l’étranger	Non : non soumis LFAIE	–	–	–

Procédure

Les requêtes d’autorisation sont à soumettre à l’autorité cantonale du lieu de situation de l’immeuble dont l’acquisition est envisagée (art. 15 al. 1 let. a LFAIE). Chaque canton désigne l’autorité compétente. L’Office fédéral de la justice a établi une liste des autorités ainsi désignées sur son site (accessible sous ce lien).

Registre foncier

Le transfert d’un droit de propriété sur un immeuble intervient par une inscription au registre foncier (art. 656 al. 1 CC). Cette inscription est constitutive du transfert de propriété (art. 971 al. 1 CC), sous réserve des hypothèses mentionnées à l’art. 656 al. 2 CC, parmi lesquelles l’acquisition par voie successorale. Dans cette hypothèse, l’inscription au registre foncier a un effet déclaratif, les héritiers deviennent propriétaires de l’immeuble avant l’inscription au registre foncier, mais ils ne peuvent en disposer qu’après l’accomplissement de cette formalité.

Lorsque le conservateur du registre foncier ne peut exclure d’emblée que l’acquisition soit soumise à autorisation, il suspend la procédure d’inscription et impartit à l’acquéreur un délai de trente jours pour solliciter une autorisation à l’autorité compétente, ou faire constater que l’acquisition n’est pas assujettie à la LFAIE ; à défaut d’une démarche dans ce sens de l’acquéreur dans le délai imparti, ou en cas de refus de l’autorisation, il rejette la réquisition (art. 18 al. 1 LFAIE ; art. 18a OAIE).

Le registre foncier n’est pas appelé à intervenir dans le cadre d’une cession d’actions d’une société immobilière. Dans ce cas, l’acquéreur doit entreprendre les démarches lui-même.

Dans le cadre d’une acquisition par voie successorale, le registre foncier est appelé à intervenir lors de la mutation du droit de propriété du défunt aux héritiers.

Successions et acquisition d’immeubles en Suisse par des personnes à l’étranger

L’acquisition par les héritiers légaux

Les héritiers légaux au sens du droit suisse ne sont pas assujettis au régime de l’autorisation, même s’ils sont qualifiés de « personnes à l’étranger » au sens de la LFAIE (art. 7 let. a LFAIE). Les héritiers légaux sont les personnes liées au défunt par un lien de parenté ou de mariage (art. 457 et ss. CC).

Les héritiers institués, à savoir les héritiers désignés par le défunt dans une disposition pour cause de mort (testament ou pacte successoral), ne bénéficient pas de la règle de non-assujettissement prévue à l’art. 7 let. a LFAIE.

La règle de non-assujettissement concerne les héritiers légaux appelés à succéder au défunt selon les règles de la dévolution légale, mais également les héritiers légaux potentiels. Les héritiers légaux potentiels sont les personnes qui appartiennent au cercle des héritiers désignés par la loi, même si, au moment de l’ouverture de la succession, elles succèdent au titre d’une institution d’héritier ou en qualité de légataires alors que, selon les règles de la vocation légale, elles n’auraient pas été appelées à succéder parce qu’un héritier plus proche les précède (ATF 108/1982 Ib 425).

L’arrêt précité concernait le petit-neveu de la défunte, domicilié à l’étranger, qui avait été désigné légataire par sa grand-tante. La mère du petit-neveu (nièce de la défunte) aurait elle-même été appelée à hériter de l’immeuble de la défunte en l’absence du legs en faveur du petit-neveu. Le Tribunal fédéral retient que le petit-neveu bénéficiait de la règle de non-assujettissement prévue à l’art. 7 let. a LFAIE en sa qualité d’héritier légal potentiel (art. 458 al. 3 CC). Cette solution se justifie d’ailleurs par le fait que la défunte aurait pu léguer les biens immobiliers à sa nièce, à charge pour cette dernière de les remettre à son fils (cf. art. 488 al. 1 et 3 CC).

Les héritiers légaux bénéficient de la règle de non-assujettissement prévue à l’art. 7 let. a LFAIE sans restriction, même si l’héritier légal devient ainsi propriétaire d’une seconde résidence de vacances ou d’une résidence secondaire, ceci alors même que la loi prévoit que l’autorisation est refusée si l’acquéreur, son conjoint ou ses enfants possèdent déjà une telle résidence en Suisse (art. 12 let. d LFAIE, art. 11 OAIE ; arrêt 2C_10/2014 du 4 septembre 2014). En d’autres termes, l’art. 12 let. d LFAIE n’a pour champ d’application que les cas d’acquisitions d’immeubles assujettis au régime de l’autorisation, à l’exclusion des acquisitions par les héritiers légaux dans la dévolution d’une succession.

L’acquisition par les héritiers institués et les légataires

Un héritier institué ou un légataire, qui ne peut se prévaloir de la qualité d’héritier légal, ne bénéficie pas de l’exception au régime de l’autorisation prévue à l’art. 7 let. a LFAIE dans le cadre de son acquisition par voie successorale ou en qualité de légataire.

De même, la cession d’une part héréditaire (art. 635 CC) d’un héritier légal à un héritier institué, qui n’est pas héritier légal, est soumise à autorisation.

A l’appui de sa requête d’autorisation, l’héritier ou le légataire peut se prévaloir des motifs d’autorisation précédemment exposés, à savoir (1) l’acquisition d’une résidence principale (art. 2 al. 2 let. b LFAIE; art. 18a al. 2 let. c OAIE), (2) l’acquisition d’un logement de vacances dans un lieu touristique (art. 9 al. 2 à 4, 12 let. d LFAIE; art. 8, 10 al. 3, 11 OAIE) ou (3) l’acquisition d’une résidence secondaire dans un lieu avec lequel il entretient des relations extrêmement étroites (art. 9 al. 1 let. c, 12 let. d LFAIE ; art. 12 let. d LFAIE; art. 6, 8 et 11 OAIE), pour autant que, dans ces deux dernières hypothèses, lui-même, son conjoint ou ses enfants, ne possèdent pas déjà un immeuble de même genre en Suisse (art. 12 let. d LFAIE, art. 11 OAIE).

A défaut de pouvoir se prévaloir de ces motifs d’autorisation, l’héritier ou le légataire peut invoquer des liens étroits et dignes de protection avec l’immeuble (art. 8 al. 2 LFAIE).

Si l’héritier ou le légataire assujetti au régime de l’autorisation ne peut invoquer aucun motif d’autorisation, l’autorisation lui est néanmoins accordée, mais elle sera grevée de la charge d’aliéner l’immeuble dans un délai de deux ans à compter de la notification de la décision (art. 8 al. 2 LFAIE). Cette charge sera mentionnée au registre foncier (art. 14 LFAIE). Si l’immeuble n’est pas revendu dans ce délai, il est réalisé aux enchères publiques et l’héritier ou le légataire ne peut prétendre qu’au remboursement du prix de revient ; l’excédent revient au canton (art. 27 al. 2 LFAIE). Enfin, l’inobservation de la charge constitue une infraction pénale (art. 30 LFAIE).

Trusts et acquisition d’immeubles en Suisse par des personnes à l’étranger

Si un trust détient un immeuble en Suisse, c’est le trustee qui est formellement inscrit en qualité de propriétaire de l’immeuble (cf. art. 656 al. 1 CC). L’inscription du trustee en qualité de propriétaire dans le cadre d’un trust peut faire l’objet d’une mention au registre foncier (art. 149d al. 1 et 3 LDIP).

L’apport d’un immeuble dans un trust est soumis à autorisation si l’un de ses intervenants, à savoir le trustee et/ou les bénéficiaires, est une personne à l’étranger au sens de la LFAIE. A l’inverse, il n’y a pas d’assujettissement au régime de l’autorisation si le trustee et les bénéficiaires ne sont pas des personnes à l’étranger au sens de la LFAIE. Les directives de l’Office fédéral de la justice posent comme condition supplémentaire qu’une extension ultérieure à d’autres bénéficiaires soit exclue selon l’acte constitutif du trust. En pratique, les autorités compétentes imposent au trustee de lui annoncer toute modification de l’acte de trust, y compris l’ajout de nouveaux bénéficiaires, en vue d’une reconsidération de la situation.

Au regard de l’assujettissement au régime de l’autorisation, il y a lieu dès lors d’examiner la situation des différentes personnes participant à la relation de trust dès lors que celles-ci sont susceptibles de disposer de droits leur conférant une position analogue à celle du propriétaire d’un immeuble (art. 4 al. 1 let. g LFAIE). L’analyse repose ainsi également sur une approche économique.

La jurisprudence s’est prononcée sur différents cas d’application de la LFAIE à un trust, tels qu’exposés ci-dessous.

Trust irrévocable discrétionnaire et bénéficiaires étrangers

En 2013, la Commission foncière II du canton de Vaud a été appelée à statuer sur le cas de l’apport à un trust discrétionnaire et irrévocable constitué selon le droit de Jersey, dont le settlor était suisse. Le trustee était une société administrée par des administrateurs suisses ou ressortissants de la Communauté européenne et domiciliés en Suisse. L’actionnariat était détenu à 90% par des Suisses ou des ressortissants d’un pays membre de la Communauté européenne et domiciliés en Suisse, le 10% restant étant entre les mains de la société. Les bénéficiaires étaient le settlor, les petits-enfants du settlor et les descendants des petits-enfants du settlor ou, à défaut, une fondation d’utilité publique suisse exonérée d’impôts. En revanche, les bénéficiaires étaient des personnes à l’étranger au sens de la LFAIE.

La Commission foncière a considéré que, même s’il s’agit d’un trust discrétionnaire, les bénéficiaires étrangers se trouvent dans une position analogue à celle d’un propriétaire au sens de l’art. 4 al. 1 let. g LFAIE. Les bénéficiaires ne peuvent dès lors être autorisés à acquérir l’immeuble que s’ils sont en mesure de faire valoir un motif d’autorisation ou une exception au régime de l’autorisation (art. 2 et 7 LFAIE). Les bénéficiaires n’ont pas pu se prévaloir de l’exception au régime d’assujettissement prévue pour les héritiers légaux (art. 7 let. a LFAIE), la Commission relevant que, pour être exempté du régime de l’autorisation, l’acquisition doit intervenir directement et en nom propre, et non par l’intermédiaire d’une société ou d’une structure telle qu’un trust (cf. art. 8 OAIE). La Commission foncière a ainsi refusé de délivrer l’autorisation sollicitée (décision du 19 avril 2013, RDAF 2013 I 590).

Trust irrévocable discrétionnaire et bénéficiaires suisses

En 2013 également, la Commission foncière II a été appelée à statuer sur le cas de l’apport par un settlor de nationalité suisse d’immeubles à deux trusts discrétionnaires et irrévocables. Les deux trusts étaient établis selon le droit de Jersey. Dans le premier trust, les bénéficiaires étaient successivement le settlor, sa fille puis, au décès de celle-ci, ses deux enfants. Dans le second trust, les bénéficiaires étaient successivement le settlor, puis ses petits-enfants. Le corporate trustee était une société dont les administrateurs étaient suisses ou ressortissants d’un pays membre de la Communauté européenne et domiciliés en Suisse. Le capital-actions du corporate trustee était détenu à travers une holding dont les administrateurs étaient suisses ou ressortissants d’un pays membre de la Communauté européenne et domiciliés en Suisse. Cette holding était détenue à 90 % par des Suisses ou des ressortissants d’un pays membre de la Communauté européenne et domiciliés en Suisse, les 10 % restants étant entre les mains de la holding elle-même. Le protecteur du trust était de nationalité suisse, de même que l’ensemble des bénéficiaires.

La Commission foncière a considéré que tous les intervenants au trust (settlor, trustee, protecteur et bénéficiaires) étant suisses, la LFAIE ne s’appliquait pas.

La Commission foncière a décidé que le transfert des immeubles au trust n’était pas soumis au régime de l’autorisation institué par la LFAIE. Elle a néanmoins assorti sa décision d’une charge imposant au trustee d’annoncer à la Commission, pour son approbation préalable, toute modification de la situation, en particulier l’extension des bénéficiaires ou le changement de trustee, voire toute modification de l’organisation du corporate trustee (membres du conseil, actionnaires, financement, etc.) (art. 14 al. 4 LFAIE).

Transfert d’un logement de vacances à un trust dont les bénéficiaires sont étrangers

En 2026, le Tribunal fédéral suisse s’est prononcé sur l’apport d’un logement de vacances, situé à Grindelwald dans le canton de Berne, à un trust irrévocable constitué selon le droit de l’État de New York (arrêt 2C_437/2024 du Tribunal fédéral du 5 février 2026). Le settlor était de nationalité britannique. Les trustees étaient l’épouse du settlor, également de nationalité britannique, ainsi que les deux fils du couple, de nationalité américaine. Les bénéficiaires du trust étaient l’épouse, les fils et, à terme, leurs propres descendants. Les fils occupaient également la position de protecteurs. Aucun de ces intervenants n’était domicilié en Suisse. Ils sont tous qualifiés de personnes à l’étranger soumises à l’aspect subjectif de l’assujettissement à l’autorisation au sens de l’art. 5 al. 1 let. abis LFAIE.

L’autorité cantonale d’application de la LFAIE (Regierungsstatthalteramt Interlaken-Oberhasli) a constaté que le transfert de l’appartement de vacances au trust ne nécessitait pas d’autorisation au sens de la LFAIE, sous réserve du respect de certaines charges.

Statuant sur un recours de l’Office fédéral de la justice, le Tribunal administratif bernois a considéré que, les trustees et les bénéficiaires étant les mêmes personnes (l’épouse et les fils du settlor), la propriété civile et la jouissance économique coïncidaient dans les mêmes mains, de sorte qu’il n’y avait pas d’acquisition « indirecte » au sens de l’art. 8 let. a OAIE. Par ailleurs, ces personnes remplissaient toutes les conditions de l’exception prévue à l’art. 7 let. b LFAIE en tant que conjoint et descendants en ligne directe du cédant. L’Office fédéral de la justice considérait pour sa part que le mari n’aurait pas pu acquérir initialement l’appartement de vacances de manière indirecte par l’intermédiaire d’un trust, car l’acquisition d’un logement de vacances doit être faite en nom propre (art. 9 al. 2 LFAIE et art. 8 OAIE). Dès lors, il ne serait pas davantage admissible que l’épouse et les fils puissent parvenir à ce résultat par le biais de l’art. 7 let. b LFAIE (aliénation entre parents en ligne ascendante ou descendante de l’aliénateur ainsi que son conjoint). La solution inverse serait incompatible avec l’art. 9 al. 2 LFAIE en lien avec l’art. 8 OAIE. Le recours de l’Office fédéral de la justice a été rejeté, sous réserve de la modification de certaines charges imposées aux trustees dans la décision de constat de non-assujettissement.

Le Tribunal administratif bernois a considéré que l’exigence d’acquisition directe de l’art. 8 OAIE vaut pour les cas nécessitant une autorisation, mais pas nécessairement pour une acquisition déjà dispensée d’autorisation en vertu de l’art. 7 let. b LFAIE, comme c’était le cas en l’espèce. Sans trancher définitivement cette question, il a retenu qu’en l’espèce, l’identité entre les trustees et les bénéficiaires avait pour conséquence que la propriété civile et la jouissance économique se trouvaient réunies dans les mêmes mains, de sorte qu’il ne saurait être question d’une acquisition indirecte.

L’Office fédéral de la justice a recouru contre ce jugement auprès du Tribunal fédéral suisse, lequel a admis le recours, annulé le jugement rendu par le Tribunal administratif bernois et constaté que le transfert du logement de vacances au trust était soumis à une autorisation au sens de la LFAIE.

Le Tribunal fédéral a rappelé que l’exigence d’une acquisition directe et en nom propre prévue à l’art. 8 let. a OAIE vise à empêcher les acquisitions indirectes de logements de vacances et, plus largement, tout mécanisme de contournement de la loi. Tant l’art. 7 let. b que l’art. 9 al. 2 LFAIE (ainsi que l’art. 8 let. a OAIE) sont conçus pour des acquisitions directes par des personnes physiques.

Le Tribunal fédéral a considéré que le trust constitue une structure juridique interposée entraînant une acquisition indirecte, incompatible avec l’exigence d’acquisition directe et en nom propre des logements de vacances (art. 9 al. 2 LFAIE et art. 8 let. a OAIE).

Par ailleurs, l’exception à l’assujettissement à la LFAIE prévue à l’art. 7 let. b LFAIE (transferts familiaux) ne s’applique pas au transfert d’un immeuble à un trust, car la qualité personnelle exigée par l’art. 7 let. b LFAIE, à savoir être marié au cédant ou être lié à celui-ci par un lien de parenté en ligne ascendante ou descendante, fait d’emblée défaut lorsqu’un trust est en cause.

Le Tribunal fédéral a ainsi considéré que le transfert du logement de vacances était dans ce contexte soumis à autorisation. Comme les motifs d’autorisation sont très restrictifs (cf. art. 8 LFAIE), le transfert envisagé devient impossible.

Evolution législative

Pour faire face à la pénurie de logements, le Conseil fédéral entend restreindre plus fortement l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger. Le 15 avril 2026, il a mis en consultation un avant-projet de révision de la LFAIE jusqu’au 15 juillet 2026.

L’avant-projet prévoit de :

soumettre à une autorisation l’acquisition de résidences principales par des ressortissants d’États tiers titulaires d’un permis B, avec obligation de revente en cas de départ dans un délai de deux ans ;

restreindre l’acquisition d’immeubles commerciaux aux seuls acquéreurs exploitant eux-mêmes l’établissement. Les personnes à l’étranger ne pourront plus acquérir d’immeubles locatifs commerciaux ;

réduire de 1500 à 750 les contingents cantonaux relatifs aux logements de vacances, avec l’imputation d’une réserve de 150 unités en faveur des cantons n’ayant pas instauré le motif d’autorisation du logement de vacances dans leur législation. Cette réserve serait dès lors affectée à ces cantons pour les cas de rigueur au sens de l’art. 8 al. 3 LFAIE ou en vue d’une introduction ultérieure du motif d’autorisation du logement de vacances ;

assujettir à une autorisation préalable les transferts de logements de vacances entre personnes à l’étranger avec imputation sur le contingent cantonal ;

soumettre à nouveau à autorisation l’acquisition de parts de sociétés immobilières, de fonds immobiliers et de SICAV immobilières dans la mesure où ces véhicules d’investissement portent sur des logements d’habitation. L’acquisition de parts cotées en bourse sera également soumise à autorisation. L’assujettissement de ces opérations au régime de l’autorisation revient à les interdire, au vu des motifs d’autorisation très restrictifs.

22 mai 2026

Le trust et les actions successorales en droit suisse
Analyse des actions en pétition d’hérédité, en rapport et en réduction dans le cadre des trusts en droit suisse.
Introduction

Souvent envisagés à des fins de planification successorale, les trusts permettent de déroger aux règles successorales ordinaires, notamment en étalant dans le temps la transmission du patrimoine aux bénéficiaires. Les trusts sont également présentés comme une alternative efficace aux formalités en lien avec l’acquisition d’une succession — telles que l’homologation des dispositions testamentaires, l’établissement du certificat d’héritiers — ou encore l’administration commune des biens successoraux par les héritiers jusqu’au partage.

Le patrimoine du trust ne fait plus partie des biens composant la succession du settlor. Il est destiné à être distribué conformément aux termes du trust, en lieu et place de la dévolution légale, sous réserve de la validité du trust et des règles du droit successoral suisse relatives à l’égalité entre les héritiers et les réserves héréditaires. Ces aspects sont susceptibles d’être appréhendés par l’action en pétition d’hérédité, l’action en rapport, et l’action en réduction.

L’action en pétition d’hérédité

Le patrimoine du trust ne fait plus partie des biens composant la succession du settlor. Il est destiné à être distribué conformément aux termes du trust. Cela suppose néanmoins que le trust soit valable.

Le droit suisse ne connaît pas l’institution du trust dans son droit matériel. Cela étant, les trusts établis selon le droit étranger sont reconnus automatiquement selon la Convention de La Haye relative à la loi applicable au trust et à sa reconnaissance (art. 11 al. 1).

Le trust doit être efficace selon le droit qui le régit (art. 8 de la Convention sur les trusts). La validité d’un trust suppose la réunion de trois conditions (règle des trois certitudes ; Knight v. Knight, Court of Chancery, 1840) : la certitude de l’intention (le settlor doit avoir réellement voulu constituer un trust, à défaut de quoi celui-ci sera requalifié en sham trust), la certitude de l’objet (les bénéficiaires doivent être identifiables) et la certitude du sujet (le patrimoine affecté doit être déterminé et effectivement transféré au trustee).

Des pouvoirs étendus réservés au settlor sur le trust — tels que la faculté de décider des distributions des actifs ou un droit de veto sur les investissements — peuvent révéler l’absence d’intention réelle de constituer un trust. Un tel trust pourrait être qualifié d’artificiel (sham trust, ATF 143/2017 II 350 consid. 4.2 ; Rahman v. Chase Bank Trust, Royal Court of Jersey, 1991 ; arrêt du Tribunal fédéral 5A_436/2011 du 12 avril 2012 concernant un trust discrétionnaire de droit des îles Vierges britanniques qualifié de sham trust).

A supposer que le trust soit qualifié de sham trust, on considérera que le patrimoine du trust fait toujours partie de la succession du settlor. Il en résulterait que le trustee posséderait sans cause valable les biens successoraux placés en trust de manière fictive. Dans cette hypothèse, l’héritier peut conclure à la restitution des actifs concernés à la succession au moyen d’une action en pétition d’hérédité (art. 598 ss CC) contre le trustee.

Cette action permet à l’héritier de réclamer la délivrance de biens successoraux auprès de toute personne qui, sans être héritière, en a la possession. L’action s’étend également aux biens qui en dépendent (subrogation réelle), à savoir les biens acquis en remplacement (par exemple des titres acquis en remplacement d’autres titres).

Préalablement ou concurremment à l’action en pétition d’hérédité, l’héritier peut requérir des mesures provisionnelles (art. 261 ss CPC ; et non des mesures de sûreté fondées sur les art. 551 ss CC (arrêt du Tribunal fédéral 5A_763/2012 du 18 mars 2013, consid. 5) à l’encontre du trustee, notamment le prononcé d’une interdiction d’aliéner. L’action en pétition d’hérédité présente en outre l’avantage de relever de la compétence des juridictions du for du dernier domicile du défunt (art. 86 LDIP).

Le rapport successoral

Lorsque le trust, valablement constitué, comporte des descendants du défunt settlor parmi les bénéficiaires, les règles sur le rapport successoral sont susceptibles de s’appliquer.

Le rapport légal en général

Le rapport légal (art. 626 al. 2 CC) vise à rétablir l’égalité entre les descendants. Il impose aux descendants de rapporter à la masse successorale les libéralités ayant le caractère de dotation effectuées par le défunt de son vivant. Le rapport légal présuppose la réunion des conditions suivantes :

(1) un acte d’attribution entre vifs. La qualification d’acte entre vifs ou à cause de mort s’effectue selon la loi régissant la succession (art. 4 de la Convention sur les trusts ; 90 ss. LDIP). En règle générale, l’acte est entre vifs s’il grève déjà le patrimoine du vivant du défunt. A l’inverse, il est à cause de mort s’il est destiné à grever la succession du défunt;

(2) l’acte entre vifs doit constituer une libéralité, à savoir une attribution sans contrepartie avec une intention de donner (animus donandi) ; et,

(3) il doit revêtir le caractère d’une dotation, à savoir être destiné à créer, assurer ou améliorer l’établissement du descendant dans l’existence. Seule est prise en compte la volonté du défunt de donner un caractère de dotation à la libéralité. A cet égard, la jurisprudence du Tribunal fédéral est fluctuante. Selon sa jurisprudence, les biens de luxe ainsi que les actes attributifs d’objets ou de biens destinés à l’agrément et aux loisirs ne sont pas des dotations. Par exemple, le caractère de dotation a été nié pour la donation d’un bateau à moteur destiné aux loisirs (ATF 76/1950 II 188 consid. 8), de même la donation d’une pierre précieuse d’une valeur de USD 500’000 ayant vocation à rester dans le patrimoine familial (arrêt 5A_512/2019 du 28 octobre 2019 consid. 7.4) ;

(4) le défunt ne doit pas avoir dispensé le bénéficiaire de la libéralité du rapport.

Le rapport légal dans le cadre d’un trust

Dans le cadre d’un trust constitué inter vivos, le settlor transfère des actifs au trustee, lequel a l’obligation de les gérer et de les utiliser dans un but préalablement défini par le constituant en faveur d’un ou plusieurs bénéficiaires. Le trust peut être révocable ou irrévocable selon que le settlor s’est réservé de le révoquer et d’obtenir la restitution des actifs transférés au trust. Il peut par ailleurs être discrétionnaire ou à intérêts fixes : il est discrétionnaire lorsque le trustee dispose d’un pouvoir d’appréciation quant aux distributions à effectuer en faveur des bénéficiaires ; il est à intérêts fixes lorsque ceux-ci ont un droit ferme auxdites distributions.

Le transfert des actifs par le settlor au trustee n’est pas sujet au rapport car le trustee n’est pas un descendant, ni même un héritier. En revanche, les distributions effectuées par le trustee aux bénéficiaires, s’ils sont également les descendants du settlor défunt, sont, selon les cas, susceptibles d’être soumises à l’obligation de rapporter, si le défunt ne les a pas dispensées du rapport.

La jurisprudence récente du Tribunal fédéral

Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral (ATF 151/2024 III 361), les actifs du trust irrévocable ne font pas partie de la masse successorale et ceci indépendamment du traitement fiscal du trust. Il en va de même du trust révocable : celui-ci devient irrévocable au décès du settlor, dès lors que celui-ci ne peut à l’évidence plus le révoquer.

Les actifs d’un trust discrétionnaire ne peuvent pas non plus être directement attribués aux bénéficiaires dès lors que ces derniers n’ont pas de prétention ferme à recevoir des distributions. Il s’agit d’une simple expectative. Le simple fait d’être désigné comme bénéficiaire ne saurait être considéré comme une libéralité soumise à rapport. Ce constat n’est pas remis en cause par le fait que, selon l’expérience générale de la vie, il faut bien admettre que le trustee respectera la volonté initiale du settlor. Le rapport légal par les bénéficiaires des fonds détenus en trust sur le fondement de l’art. 626 al. 2 CC est donc exclu.

De même, la désignation de bénéficiaires du trust auxquels est conféré un droit ferme à la distribution des revenus et/ou du capital est rapportable (fixed interest trust). A cet égard, l’arrêt du Tribunal fédéral ne précise rien au sujet de la valorisation du montant à rapporter. Il est envisageable de calculer ce montant par capitalisation des revenus futurs.

En revanche, les distributions effectuées par le trustee au profit des descendants du vivant du settlor doivent en principe être rapportées conformément à l’art. 626 al. 2 CC.

Ce constat s’inscrit dans la ligne de la jurisprudence du Tribunal fédéral, selon laquelle les libéralités effectuées par l’intermédiaire d’une personne morale dont le défunt était l’unique actionnaire sont rapportables, sous réserve que les autres conditions de l’art. 626 al. 2 CC soient remplies (arrêt 5A_425/2020 du 15 décembre 2022). Ainsi, le rapport des libéralités perçues du vivant du settlor, de même que la désignation de bénéficiaires du trust titulaires d’un droit ferme à la distribution des revenus et/ou du capital, appellent le même traitement.

L’arrêt ATF 151/2024 III 361 précité portait non pas sur un trust, mais sur une entreprise fiduciaire de droit liechtensteinois (Treuunternehmen). Le Tribunal fédéral a néanmoins retenu que, compte tenu des similitudes que présente cette institution avec le trust, les principes juridiques développés pour les trusts pouvaient être transposés au cas d’espèce.

Conciliation du rapport légal avec la Convention de La Haye sur les trusts

Le Tribunal fédéral n’a pas fait application de la Convention de La Haye sur les trusts car la Treuunternehmen n’entre pas dans son champ d’application nonobstant les caractéristiques communes aux deux institutions.

Dans le cadre d’un trust, l’application des règles sur le rapport légal (art. 626 ss CC) aux distributions effectuées par un trust pourrait se heurter à la Convention de La Haye sur les trusts, qui oblige la Suisse à reconnaître les effets du trust.

L’article 15 de la Convention réserve certes les dispositions impératives du droit interne auxquelles il ne peut être dérogé, notamment en matière de testaments, de dévolution des successions, et spécialement la réserve héréditaire. Or, les règles sur le rapport sont supplétives : le testateur peut unilatéralement ordonner ou exclure le rapport, et l’héritier peut l’éviter en répudiant. On pourrait donc considérer que les règles sur le rapport successoral n’ont pas le caractère impératif requis par l’article 15 de la Convention et sont donc exclues par celle-ci.

La modification de l’échelle des valeurs

Le Tribunal fédéral ne s’est pas prononcé sur la question de savoir si la création d’un trust, notamment lorsqu’il est constitué en faveur de certains descendants, peut être perçue comme l’expression de la volonté du défunt de déroger au principe d’égalité qui aurait pour effet d’exclure les règles sur le rapport légal.

Lorsque le défunt a pris des dispositions pour cause de mort différentes de celles du droit ab intestat, on ne saurait se référer à des règles successorales dont il a précisément voulu s’écarter. Dans cette hypothèse, il n’y a aucune raison de compléter cette volonté, ni de chercher à rétablir entre les héritiers une égalité que le disposant n’a manifestement jamais voulue. On parle alors d’une modification de l’échelle des valeurs (ATF 124/1998 III 102 consid. 5 ; arrêt 5A_769/2023 du 9 avril 2024 consid. 4.1).

La modification de l’échelle des valeurs infirme les rapports légaux. Dans une telle hypothèse, les distributions effectuées par le trust ne seraient pas rapportables, sauf ordonnance de rapport explicite de la part du défunt.

La volonté de donner

La volonté de donner (animus donandi) constitue une des conditions nécessaires à l’admission du rapport légal. Or, dans le cadre d’un trust discrétionnaire, le settlor s’est volontairement dessaisi de la maîtrise de son patrimoine lors de la création du trust, sans avoir décidé lui-même de manière définitive du sort de ce patrimoine. On devrait dès lors nier toute volonté de donner, voire de maintenir l’égalité entre héritiers.

L’action en réduction

Les biens inscrits au nom d’une entreprise fiduciaire ou d’un trust peuvent être réduits conformément aux art. 522 ss CC, car la protection des parts réservataires en droit suisse n’est pas mise en échec par la reconnaissance des trusts(ATF 151/2024 III 361 consid. 8 non publié de l’arrêt 5A_89/2024 ; cf. en particulier les art. 15, 16 et 18 de la Convention de La Haye sur les trusts).

L’action en réduction en général

Les libéralités entre vifs s’ajoutent aux biens existants, dans la mesure où elles sont sujettes à réduction (art. 475 CC). Le montant de la réserve héréditaire — soit la moitié du droit de succession (art. 471 CC) — est ainsi calculé sur la masse à partager à laquelle sont réunies les libéralités énumérées à l’art. 527 CC, à savoir :

(1) les libéralités entre vifs faites à titre d’avancement d’hoirie sous forme de dot, d’établissement ou d’abandon de biens, lorsqu’elles ne sont pas soumises au rapport (art. 527 ch. 1 CC).

L’art. 527 ch. 1 CC se réfère aux libéralités visées à l’art. 626 al. 2 CC, à savoir celles qui ne sont pas soumises au rapport dans l’hypothèse (i) où le bénéficiaire de la libéralité ne vient pas à la succession (pour cause de prédécès (art. 542 al. 1 CC), répudiation (art. 566 CC), indignité (art. 540 CC) ou exhérédation (art. 477 CC) et qu’il n’y a pas de rapport pour autrui (art. 627 CC), (ii) où le bénéficiaire est un descendant qui serait tenu au rapport légal mais qui en a été dispensé par le défunt et (iii) où le bénéficiaire de la libéralité est un héritier autre qu’un descendant et où la libéralité a un caractère de dotation ;

(2) les libéralités qui sont faites à titre de liquidation anticipée de droits héréditaires (art. 527 ch. 2 CC). Il s’agit de l’hypothèse d’une contreprestation versée par le défunt à un héritier en échange de sa renonciation à la succession par pacte abdicatif à titre onéreux (art. 495 CC). Cette contreprestation est réductible dans la mesure où elle excède la réserve du renonçant (cf. art. 535 et 536 CC) ;

(3) les libéralités que le disposant pouvait librement révoquer et celles qui sont exécutées dans les cinq années antérieures à son décès, les présents d’usage exceptés (art. 527 ch. 3 CC) ;

(4) les aliénations faites par le défunt dans l’intention manifeste d’éluder les règles concernant la réserve (art. 527 ch. 4 CC). Cette hypothèse s’applique de manière restrictive, l’intention de nuiredoit apparaître établie de manière totalement claire (cf. ATF 140/2014 III 193 consid. 2.2.1);

(5) enfin, l’art. 82 CC dispose que la fondation peut être attaquée, comme une donation, par les héritiers ou par les créanciers du fondateur. Il s’agit d’un rappel du cas de réduction de l’art. 527 ch. 3 CC (cf. ATF 90/1964 II 365 consid. 3c).

L’action en réduction dans le cadre d’un trust

Le trust est une relation juridique par laquelle un settlor confie des valeurs patrimoniales à une ou plusieurs personnes, le trustee, lequel a pour obligation de gérer ce patrimoine et de l’utiliser dans un but établi à l’avance par le constituant (définition selon l’arrêt du Tribunal fédéral 5A_30/2020 du 6 mai 2020 consid. 3.1).

La relation de trust implique un patrimoine distinct (cf. art. 11 de la Convention de La Haye sur les trusts) sur lequel le trustee a un «legal title» que l’on peut comprendre comme un titre de maîtrise effective indépendant d’un droit de propriété, que le trustee doit administrer dans l’intérêt exclusif des bénéficiaires et en conformité avec l’acte constitutif (« equity compels the trustee to hold, manage and distribute… in strict accordance with the terms of the trust and the fiduciary duties imposed upon him »).

Le titre de maîtrise du trustee sur ce patrimoine distinct est relativisé par les droits personnels et réels des bénéficiaires sur celui-ci. Les bénéficiaires ont en effet un droit personnel (in personam equitable rights) à l’égard du trustee au titre du respect des termes du trust, mais également un droit in rem, à savoir le tracing par lequel ils peuvent obtenir la restitution au trust d’un bien aliéné indûment par le trustee à un tiers de mauvaise foi et dans lequel ils ont un «intérêt équitable» (cf. art. 11 let. d de la Convention de La Haye sur les trusts). Enfin, les bénéficiaires peuvent en principe unanimement décider de mettre fin au trust ou d’en modifier les termes (Saunders v. Vautier, 1841).

L’arrêt ATF 151/2024 III 361 se limite à indiquer que les biens inscrits au nom d’une entreprise fiduciaire ou d’un trust, respectivement d’un trustee, peuvent être réduits conformément aux art. 522 ss CC, car la protection des parts réservataires en droit suisse n’est pas mise en échec par la reconnaissance des trusts (cf. en particulier les art. 15, 16 et 18 de la Convention de La Haye sur les trusts) et qu’il ne fait aucun doute que de tels transferts patrimoniaux sont, en principe, soumis à l’action en réduction (consid. 8 non publié de l’arrêt 5A_89/2024).

Sont potentiellement réductibles (i) le(s) transfert(s) du settlor au trustee et (ii) les distributions du trustee en faveur des bénéficiaires.

La légitimation passive du trustee

Le transfert des biens du vivant du settlor au trustee constitue assurément un acte entre vifs, si bien qu’une réduction de la dotation du settlor au trustee peut être envisagée au regard des différentes hypothèses visées à l’art. 527 CC (cf. ACJC/663/2015 GE du 05.06.2015, consid. 10.3, concernant une réunion matrimoniale au sens de l’art. 208 CC).

Qu’il s’agisse d’un trust révocable, irrévocable, discrétionnaire ou à intérêts fixes, le trustee n’a pas la qualité d’héritier au sens de cette disposition. Il s’ensuit qu’à teneur de l’art. 527 ch. 1 CC, la dotation au trust (plus précisément le transfert au trustee) ne serait pas sujette à réunion, respectivement à réduction.

Le transfert par le settlor au trustee dans le cadre d’un trust révocable apparaît être sujet à réunion, respectivement à réduction, au regard de l’art. 527 ch. 3 CC au titre de la réduction des libéralités librement révocables (cette hypothèse est d’ailleurs évoquée dans le message du conseil fédéral du 29 août 2018 sur la révision du droit des successions, FF 5865, p. 5932).

Il en va de même du transfert par le défunt settlor au trustee d’un trust – révocable ou irrévocable – constitué durant les cinq années qui ont précédé le décès (art. 527 ch. 3 CC).

Enfin, la constitution d’un trust par le settlor peut n’avoir eu d’autre finalité que d’éluder les règles sur les réserves héréditaires, auquel cas une réduction du transfert du settlor au trustee selon l’art. 527 ch. 4 CC serait envisageable.

La légitimation passive des bénéficiaires

Quelle que soit la nature du trust envisagé (révocable, irrévocable, discrétionnaire ou à intérêts fixes), les montants qui ont été effectivement distribués aux bénéficiaires sont susceptibles de réduction selon l’art. 527 ch. 1 CC pour autant qu’ils revêtent le caractère de dotation. Conformément à la jurisprudence du Tribunal fédéral (arrêt ATF 151/2024 III 361 précité), le fait que la libéralité intervienne de manière médiate, par l’intermédiaire du trustee, ne remet pas en cause le caractère réductible de la libéralité.

De même, quelle que soit la nature du trust envisagé, si la distribution est intervenue dans les cinq années précédant le décès du settlor, une réduction selon l’art. 527 ch. 3 CC serait envisageable.

Enfin, quelle que soit la nature du trust envisagé, si le trust a été constitué dans l’intention manifeste de léser les réserves héréditaires, les distributions effectuées en faveur des bénéficiaires sont susceptibles d’être réduites selon l’art. 527 ch. 4 CC.

Les valeurs placées dans un trust discrétionnaire qui n’ont pas encore été distribuées aux bénéficiaires ne sont pas réductibles en mains des bénéficiaires car ces derniers n’ont qu’une expectative à recevoir des distributions, et non un droit ferme (cf. l’arrêt ATF 151/2024 III 361 précité en matière de rapport successoral). Ces valeurs devraient dès lors faire l’objet d’une réduction au niveau du trust lui-même.

La consorité nécessaire

L’action en réduction est une action formatrice tendant à la création, la modification ou la dissolution d’un droit ou d’un rapport de droit déterminé, touchant plusieurs personnes, impliquant la consorité nécessaire de tous les intervenants au trust, trustee et bénéficiaires (ATF 140 III 598 consid. 3.2 sur la consorité nécessaire résultant des actions formatrices).

Il en résulte que tant le trustee que les bénéficiaires doivent participer au procès, à savoir être assignés dans lepréa cadre de l’action en réduction. Cette consorité reflète d’ailleurs les différents droits et prérogatives du trustee (titre de maîtrise) et les droits personnels et in rem des bénéficiaires du trust. A cet égard, il devrait être admis que la légitimation passive du trustee, de même que les hypothèses de réduction, doivent se déduire de la position du trustee vis-à-vis des bénéficiaires.

En pratique, il y a donc lieu d’agir contre tous les intervenants au trust.

L’ordre des réductions

La réduction des actes entre vifs s’effectue dans l’ordre chronologique inverse (art. 532 al. 2 ch. 3 CC). Si plusieurs libéralités entre vifs ont été réalisées simultanément, elles sont réduites proportionnellement (art. 523 et 525 CC). L’ordre des réductions est d’une importance particulière, dès lors que l’héritier réservataire ne peut obtenir les réductions que dans la proportion de sa réserve eu égard à l’ensemble des libéralités faites. Si l’héritier réservataire omet de demander la réduction d’une libéralité, il sera réputé y avoir renoncé et celle-ci lui sera néanmoins imputée.

La compétence judiciaire

L’action en rapport successoral, cumulée au partage successoral, de même que l’action en réduction relèvent de la compétence de la juridiction du for successoral, à savoir celle du dernier domicile du défunt (art. 86 al. 1 LDIP).
11 mai 2026
Les fondations dans la planification successorale

Aperçu des usages des fondations dans la planification successorale et patrimoniale, de leurs limites actuelles et des évolutions possibles.

L’usage des fondations

La fondation de droit suisse est un établissement de droit privé visant l’affectation durable d’un patrimoine dans le but déterminé par son fondateur. En ce sens, elle remplit une fonction analogue à celle du trust.

La fondation forme une personne morale indépendante de son fondateur. Contrairement au trust, elle est dotée de la personnalité juridique, au même titre que les autres personnes morales. La fondation s’appartient à elle-même, n’a ni membres ni propriétaire. La fondation est titulaire du patrimoine résultant de la dotation de son fondateur. Elle est administrée par le conseil de fondation, lequel a la charge de gérer le patrimoine afin d’assurer la poursuite de son but. Le cercle des bénéficiaires, l’étendue des prestations et leurs conditions sont déterminés dans l’acte constitutif de la fondation, alternativement dans un règlement annexe.

Les fondations de droit étranger, notamment celles constituées selon le droit du Liechtenstein ou dans des juridictions offshore, sont souvent envisagées à des fins de planification successorale et patrimoniale.

Les fondations de droit suisse sont largement utilisées pour la poursuite de buts idéaux. En revanche, leur usage à des fins de planification successorale et patrimoniale demeure pratiquement inexistant en Suisse.

L’interdiction des fondations d’entretien

L’absence de recours aux fondations suisses à des fins de planification successorale et patrimoniale s’explique par le fait que les fondations de famille ne sont admissibles en droit suisse que dans la mesure où elles sont destinées au paiement des frais d’éducation, d’établissement et d’assistance des membres de la famille ou à des buts analogues (art. 335 al. 2 CCS).

Une fondation de famille n’est admissible que dans la mesure où elle a pour objet la prise en charge de besoins ponctuels, concrets et exceptionnels, tels que les frais découlant d’un accident ou d’une maladie, le financement d’une formation ou la réalisation de projets personnels.

En l’état actuel du droit, le code civil suisse interdit ainsi les fidéicommis de famille, à savoir la dévolution successive d’un patrimoine spécial au sein d’une famille. Il résulte de cette interdiction la nullité des fondations d’entretien, à savoir celles visant à accorder à ses bénéficiaires la jouissance de la fortune et des revenus du patrimoine. La prohibition a été édictée pour empêcher la prolifération des biens de mainmorte et préserver les bénéficiaires de la fondation de l’oisiveté.

Dans un arrêt rendu en 2009, le Tribunal fédéral a jugé que l’interdiction reposait sur des considérations morales, voire puritaines, aujourd’hui dépassées (ATF 135/2009 III 614 consid. 4.3.1).

Ces réflexions ont amené le Tribunal fédéral suisse à considérer que l’interdiction des fidéicommis de famille en Suisse ne s’oppose pas à la reconnaissance en Suisse d’une fondation d’entretien valablement constituée à l’étranger, en l’espèce une fondation constituée selon le droit du Liechtenstein (application de dispositions impératives du droit suisse selon l’art. 18 de la loi fédérale sur le droit international privé).

Paradoxalement, un résident suisse peut constituer une fondation d’entretien selon le droit liechtensteinois, dont la validité et les effets seront reconnus en Suisse, alors qu’il lui est impossible de constituer une telle fondation selon le droit suisse.

Une possible évolution

Le 27 février 2024, le Parlement suisse a adopté une motion visant à lever l’interdiction des fondations d’entretien dans un but de faciliter la planification patrimoniale et successorale au sein des familles.

Cette motion offrirait une alternative au trust de droit suisse, dont l’introduction a échoué en 2023, faute de consensus politique, en particulier sur les règles fiscales envisagées.

Actuellement, les trusts constitués selon le droit étranger sont néanmoins reconnus en vertu de la Convention relative à la loi applicable au trust et à sa reconnaissance. Il est dès lors possible de constituer un trust selon un droit étranger et de désigner un trustee suisse. Depuis l’entrée en vigueur de la loi fédérale sur les établissements financiers (LEFin) le 1^er janvier 2020, l’exercice de l’activité de trustee en Suisse est soumis à l’autorisation préalable de l’Autorité fédérale de surveillance des marchés financiers (FINMA).

26 mars 2026

Le trust en Suisse

Aperçu du cadre juridique applicable aux trusts en Suisse, des exigences réglementaires imposées aux trustees professionnels, ainsi que du traitement fiscal des différents types de trusts, incluant les obligations CRS et FATCA.

Qu’est-ce qu’un trust?
Les usages d’un trust
Les différents types de trust
Régimes spéciaux de trusts
La validité du trust
La reconnaissance des trusts en Suisse
Le cadre réglementaire suisse
La fiscalité des trusts en Suisse
L’échange automatique d’informations dans le cadre des trusts
Common reporting standard (CRS)
FATCA — Foreign Account Tax Compliance Act

Qu’est-ce qu’un trust?

Un trust est une relation juridique opposable aux tiers, qui naît lorsque, sur la base d’un acte constitutif (le « settlement » ou le « trust deed »), le constituant (le « settlor ») transfère des actifs déterminés à un trustee, qui a l’obligation de les gérer et les utiliser dans un but préalablement défini par le constituant en faveur d’un ou plusieurs bénéficiaires.

Le trust implique :

un settlor, la personne qui constitue le trust par un acte unilatéral, lui attribue ses actifs, établit les règles de fonctionnement du trust et définit ses bénéficiaires ;

un trustee, la personne ou l’entité qui s’oblige à administrer et à gérer les actifs transférés au trust en faveur et dans l’intérêt des bénéficiaires ;

les bénéficiaires, les personnes au profit desquelles le trust est créé ;

un patrimoine distinct sur lequel le trustee a un «legal title» que l’on peut définir comme étant un titre de maîtrise effective indépendant d’un droit de propriété ; le trustee doit administrer ce patrimoine distinct dans l’intérêt exclusif des bénéficiaires et en conformité avec l’acte constitutif. Les bénéficiaires du trust ont un droit personnel (in personam equitable right) à l’égard du trustee au titre du respect des termes du trust ;

un éventuel protecteur du trust, la personne ou l’entité chargée de surveiller le trustee ou d’exercer certaines prérogatives sur le trust. Ces prérogatives peuvent notamment inclure le pouvoir de nommer et de révoquer le trustee, l’approbation de la rémunération du trustee, la faculté d’ajouter de nouveaux bénéficiaires, de donner ou refuser son consentement à certaines décisions du trustee.

Le settlor peut se réserver certaines prérogatives sur le trust (reserved powers), notamment un droit de veto sur les distributions proposées par le trustee, ou, à l’inverse, le droit d’ordonner au trustee qu’il procède à des distributions, la faculté de donner des instructions concernant les investissements, le droit de modifier les classes de bénéficiaires, et enfin le droit de modifier les termes du trust ou de le révoquer. Enfin, le settlor peut communiquer au trustee sa volonté et ses intentions au moyen d’une lettre de vœux.

Contrairement à la fondation, le trust n’a pas la personnalité juridique.

Les usages d’un trust

Planification successorale

Au décès du settlor, les actifs du trust continuent d’être détenus et gérés conformément aux termes du trust, plutôt que d’être transmis dans leur intégralité aux héritiers. Le trust sert ainsi la préservation d’un patrimoine familial ou une entreprise. Les personnes souhaitant organiser la succession d’un patrimoine familial entre plusieurs générations, protéger des héritiers mineurs ou vulnérables ou prévoir une distribution progressive du patrimoine sont susceptibles d’avoir recours à un trust.

Protection d’actifs

Un trust créé dans le but de protéger des actifs repose sur le principe selon lequel le settlor n’est plus le propriétaire légal des actifs qui ont été transférés au trust. Le fonds du trust n’est plus le patrimoine personnel du settlor et ne peut en principe pas être saisi, sous réserve d’une éventuelle action révocatoire.

Les personnes vivant dans une juridiction politiquement ou économiquement instable qui souhaitent protéger leurs biens d’une saisie gouvernementale arbitraire, de même que les personnes exerçant une profession à haut risque, peuvent être susceptibles d’avoir recours à un trust.

Tant qu’aucune distribution n’a été faite, le trust protège les bénéficiaires contre les prétentions de leurs créanciers personnels.

Efficience fiscale

Selon la juridiction de résidence des personnes impliquées dans le trust, la constitution d’un trust peut permettre de réaliser des économies d’impôts, notamment au titre de l’impôt sur la fortune et les revenus de la fortune, le cas échéant.

Confidentialité

Le trust offre un degré de confidentialité supérieur à celui de nombreuses autres structures juridiques, dans la mesure où il n’est généralement pas soumis à une obligation d’enregistrement public et où les informations le concernant ne sont pas accessibles au grand public. En règle générale, seules les personnes directement concernées ont accès aux informations relatives à la structure du trust, au settlor, aux actifs, au protecteur, aux trustees et, le cas échéant, aux bénéficiaires. Cette confidentialité demeure toutefois sous réserve des obligations de déclaration découlant des standards internationaux d’échange automatique de renseignements, tels que le CRS et FATCA.

Les différents types de trust

On distingue fondamentalement trois types de trust :

Revocable trust

Le constituant se réserve (ou réserve à une autre personne) un droit de révocation selon lequel le trust s’éteint et les biens reviennent au constituant. Le trust révocable devient (en principe) irrévocable au décès du constituant.

Irrevocable trust

Le settlor transfère définitivement et irrévocablement les actifs au trust. On distingue dans cette catégorie le trust à intérêts fixes du trust discrétionnaire.

Irrevocable fixed interest trust

Les droits des bénéficiaires sont déterminésdans l’acte de trust (trust deed). La part ou les revenus qui leur reviennent sont définis dans l’acte de trust. Le trustee n’a pas de marge de manœuvre dans la décision de distribuer tout ou partie du capital, respectivement des revenus du trust. Les bénéficiaires du trust ont ainsi un droit ferme sur le patrimoine distinct affecté au trust.

Irrevocable discretionary trust

L’acte de constitution ne décrit que des classes de bénéficiaires. La décision déterminant qui, en définitive, doit entrer en possession des attributions du trust, est laissée au trustee. Le trustee dispose ainsi d’un pouvoir discrétionnaire pour décider quels bénéficiaires recevront des distributions, quand et pour quel montant. Il est fréquent que le settlor communique au trustee ses motivations et ses souhaits concernant l’administration du trust au moyen d’une letter of wishes.

Régimes spéciaux de trusts

Certaines juridictions offshore ont adapté les règles classiques du trust afin de répondre à des besoins spécifiques.

Le STAR trust est un régime spécial de trust propre aux Îles Caïmans (Special Trusts Alternative Regime). Il est crée au profit de bénéficiaires, pour la réalisation d’objectifs déterminés, ou pour une combinaison des deux. Un enforcer est chargé de veiller au respect des termes du trust, tandis que les droits d’action des bénéficiaires sont limités.

Le VISTA trust est un régime spécial de trust propre aux Îles Vierges britanniques (Virgin Islands Special Trusts Act). Il permet de détenir les actions d’une société des Îles Vierges britanniques au sein d’un trust tout en en laissant la gestion à ses administrateurs, voire au settlor lui-même. Le trustee est ainsi déchargé de son obligation traditionnelle de surveiller et d’intervenir dans la gestion de la société sous-jacente, son rôle se limitant principalement à la détention des actions et à l’administration du trust. Le VISTA trust permet ainsi au settlor de conserver le contrôle opérationnel de la société tout en bénéficiant des avantages d’une structure de trust (➝ voir Virgin Islands Special Trust).

La validité d’un trust

D’un point de vue suisse, la validité du trust est régie par le droit qui lui est applicable. La validité d’un trust est conditionnée au respect de la règle des trois certitudes (Knight v. Knight, Court of the Chancery, 1840) :

Certainty of intention

Il doit être clair, d’après les termes utilisés pour créer le trust et les circonstances du cas concret que le settlor avait l’intention de créer un trust. Un trust qui serait simulé ne serait ainsi pas valide (« sham trust »). Un exemple à ce sujet est l’affaire Rahman v. Chase Bank Trust, Royal Court of Jersey, 1991. Le settlor s’était réservé des pouvoirs étendus sur le trust, notamment celui de distribuer la totalité des revenus et du capital du fonds de trust à n’importe qui, y compris à lui-même, et un droit de veto à tout investissement proposé du fonds de trust. Ces pouvoirs réservés au settlor démontraient que le constituant n’entendait pas que le trust produise réellement des effets juridiques.

Certainty of object

Les bénéficiaires doivent être nommés, identifiés ou décrits dans l’acte de trust de manière à pouvoir être déterminés avec certitude. A cet égard, il est possible de désigner une classe de bénéficiaire (par exemple la descendance du settlor).

Certainty of subject

Le patrimoine affecté au trust doit être effectivement déterminé et transféré au trustee qui aura le titre de maîtrise sur celui-ci. Il est fréquent qu’une somme nominale symbolique soit transférée au trust (par exemple 100 USD) et que, par la suite, d’autres actifs soient transférés au trust. Le transfert initial doit être réel et documenté pour éviter la requalification en sham trust. En pratique, le transfert de la somme nominale symbolique est même documenté par une photocopie du billet de banque joint en annexe à l’acte de trust.

La reconnaissance des trusts en Suisse

Les trusts établis selon le droit étranger sont reconnus automatiquement selon la Convention de La Haye relative à la loi applicable au trust et à sa reconnaissance entrée en vigueur en Suisse en 2007.

Un trust valablement constitué selon le droit d’une juridiction offshore est, dès lors, reconnu en Suisse. Cette reconnaissance implique notamment que les actifs affectés au trust formeront un patrimoine distinct de celui du trustee et du settlor.

Le cadre réglementaire suisse

La loi fédérale sur les établissements financiers (LEFin) et ses ordonnances d’exécution (Ordonnance sur les établissements financiers, OEFin ; Ordonnance de la FINMA sur les établissements financiers, OEFin-FINMA) soumettent les trustee établis en Suisse à l’obtention préalable d’une autorisation de l’Autorité fédérale des marchés financiers (FINMA).

On entend par trustee au sens de la LEFin quiconque, à titre professionnel, gère un patrimoine distinct ou en dispose en faveur d’un bénéficiaire ou dans un but déterminé, sur la base de l’acte constitutif d’un trust au sens de la Convention relative à la loi applicable au trust et à sa reconnaissance.

L’autorisation de la FINMA est notamment conditionnée au respect des exigences suivantes:

le trustee doit disposer d’une organisation adéquate, d’un capital minimal et de fonds propres appropriés ;
la direction du trustee doit être composée de dirigeants qualifiés, disposant d’une formation adéquate pour exercer l’activité de gestionnaire de trustee et d’une expérience professionnelle suffisante dans le cadre de trusts ;
les personnes chargées de l’administration et de la gestion doivent jouir d’une bonne réputation et disposer des qualifications professionnelles requises par la fonction ;
le trustee doit avoir sa direction effective en Suisse ;
le trustee doit garantir l’exercice d’une activité irréprochable ;
le trustee doit disposer d’un service compliance.

Les trustees sont soumis à la surveillance de la FINMA qui y associe un organisme de surveillance. Ils doivent par ailleurs charger une société d’audit d’effectuer un audit annuel portant notamment sur leur organisation.

Enfin, le trustee professionnel est un intermédiaire financier au sens de la loi fédérale sur le blanchiment d’argent (LBA). Le trustee doit à ce titre s’affilier à un organisme d’autorégulation et respecter les obligations qui lui incombent en vertu de la LBA et des ordonnances d’exécution (OBA, OBA-FINMA).

La fiscalité des trusts en Suisse

La fiscalité des trusts ne fait l’objet d’aucune disposition spécifique dans la législation fiscale suisse. Afin d’assurer une application harmonisée entre les cantons, la Conférence suisse des impôts (CSI) a publié la Circulaire n° 30 du 22 août 2007 relative à l’imposition des trusts, qui constitue le cadre de référence. Cette circulaire est généralement suivie par les autorités fiscales cantonales dans leur pratique.

Le trust ne disposant pas de la personnalité morale, il n’est en soi pas un sujet fiscal. Aucun impôt n’est prélevé au niveau du trust lui-même. L’imposition des actifs et des revenus du trust n’est susceptible d’intervenir que dans le chef de ses intervenants (settlor ou bénéficiaires) pour autant qu’ils soient domiciliés en Suisse.

Le trustee est chargé d’administrer et de gérer les actifs du trust et dans l’intérêt exclusif des bénéficiaires. Le trustee n’a qu’un titre de maîtrise sur le patrimoine du trust. Celui-ci ne peut dès lors pas lui être attribué fiscalement. Il en résulte que le trustee n’est pas imposé sur les actifs et les revenus du trust.

L’imposition intervient, selon le type de trust concerné, soit dans le chef du settlor, soit dans celui des bénéficiaires domiciliés en Suisse, en fonction de la qualification fiscale du trust envisagé :

Revocable trust

Le trust révocable est fiscalement considéré comme étant transparent. Le patrimoine du trust et ses revenus sont attribués fiscalement au settlor. Bien que valable du point de vue du droit civil le trust est ignoré fiscalement. La constitution du trust et le transfert des actifs à celui-ci ne donne lieu à aucune imposition.

Toute distribution effectuée par le trust en faveur des bénéficiaires est soumise à l’impôt sur les donations, pour autant que le settlor soit domicilié en Suisse. Le taux applicable varie selon le canton de résidence du settlor et le degré de parenté entre ce dernier et le bénéficiaire.

Au décès du settlor, le trust devient irrévocable, sauf si le droit de révocation a été préalablement transmis à un tiers. Lorsque le settlor est domicilié en Suisse au moment de son décès, cette irrévocabilité entraîne l’exigibilité d’un impôt sur les successions. Le taux applicable varie selon les cantons, généralement en fonction du lien de parenté entre le settlor défunt et les bénéficiaires.

On peut synthétiser le traitement fiscal du trust révocable comme suit :

Élément	Traitement fiscal
Statut fiscal du trust	Le trust est fiscalement transparent ; son patrimoine et ses revenus sont fiscalement attribués au settlor.
Constitution du trust	La création du trust et le transfert d’actifs à celui-ci ne donnent lieu à aucune imposition.
Imposition du patrimoine du trust	Le patrimoine et les revenus du trust sont fiscalement attribués au settlor tant que le trust demeure révocable.
Distributions aux bénéficiaires	Les distributions sont soumises à l’impôt sur les donations, pour autant que le settlor soit domicilié en Suisse. Le taux applicable varie selon le canton de résidence du settlor et son degré de parenté avec le bénéficiaire.
Situation du trust au décès du settlor	Le trust devient irrévocable au décès du settlor, sauf si le droit de révocation a été transmis à un tiers.
Conséquence fiscale au décès	Si le settlor est domicilié en Suisse au moment de son décès, un impôt sur les successions est susceptible d’être prélevé, dont le taux varie selon les cantons et le degré de parenté avec les bénéficiaires.

Irrevocable fixed interest trust

Le patrimoine du trust est fiscalement attribué aux bénéficiaires, dans la mesure où ceux-ci disposent d’un droit ferme et déterminé à recevoir les distributions du trust.

Lors de la constitution du trust, le transfert du patrimoine au trust est traité, lorsque le settlor est domicilié en Suisse, comme une donation de ce dernier en faveur des bénéficiaires, à hauteur de la part revenant à chacun d’eux.

La part revenant à chaque bénéficiaire dans le trust est soumise à l’impôt sur la fortune, pour autant que celui-ci soit domicilié en Suisse. Lorsque le bénéficiaire ne peut prétendre qu’à des distributions périodiques, qu’elles soient mensuelles ou annuelles, le montant de la fortune imposable est déterminé par capitalisation des distributions futures.

Les distributions de capital ainsi que les gains en capital réalisés par le trust ne sont pas imposables. En revanche, les distributions de revenus du trust sont imposables dans le chef des bénéficiaires. À cet égard, le capital ne peut être distribué qu’après que l’ensemble des revenus du trust ait été préalablement distribué.

On peut synthétiser le traitement fiscal du trust révocable irrévocable à intérêts fixes comme suit :

Élément	Traitement fiscal
Statut fiscal du trust	Le trust est fiscalement reconnu. Le dessaisissement du settlor est fiscalement reconnu.
Constitution du trust	Le transfert du patrimoine au trust est assimilé à une donation du settlor en faveur des bénéficiaires, à hauteur de la part revenant à chacun d’eux.
Imposition du patrimoine	La part revenant à chaque bénéficiaire est soumise à l’impôt sur la fortune, pour autant que celui-ci soit domicilié en Suisse.
Distributions aux bénéficiaires	Les distributions de capital et les gains en capital ne sont pas imposables. Les distributions de revenus sont en revanche imposables dans le chef des bénéficiaires.
Situation du trust au décès du settlor	Le trust devient irrévocable au décès du settlor, sauf si le droit de révocation a été préalablement transmis à un tiers.

Irrevocable discretionnary trust

Le traitement fiscal varie selon que le trust a été constitué alors que le settlor était domicilié à l’étranger ou en Suisse.

Settlor domicilié à l’étranger au moment de la constitution du trust

Lorsque le trust a été constitué alors que le settlor était domicilié à l’étranger, le capital du trust n’est attribué fiscalement ni au settlor ni aux bénéficiaires. Ainsi, ni le settlor ni les bénéficiaires ne sont soumis à l’impôt sur la fortune sur le capital du trust. Cette absence d’imposition tient au fait que les bénéficiaires ne disposent d’aucun droit ferme à recevoir des distributions, eu égard au caractère discrétionnaire du trust.

Les distributions provenant du capital du trust ne sont pas imposables auprès des bénéficiaires.

Les distributions provenant des revenus du trust, y compris les gains en capital, sont en revanche imposables auprès des bénéficiaires domiciliés en Suisse.

On peut synthétiser le traitement fiscal du trust irrévocable discrétionnaire comme suit :

Élément	Traitement fiscal
Statut fiscal du trust	Le trust est reconnu fiscalement. Le dessaisissement du settlor est fiscalement reconnu.
Imposition du patrimoine du trust	Le capital du trust n’est attribué fiscalement ni au settlor ni aux bénéficiaires. Ni l’un ni l’autre ne sont dès lors soumis à l’impôt sur la fortune sur le capital du trust.
Distributions aux bénéficiaires	Les distributions provenant du capital du trust ainsi que les gains en capital réalisés par le trust ne sont pas imposables. En revanche, les distributions des revenus du trust sont imposables dans le chef des bénéficiaires.
Situation du trust au décès du settlor	Aucune conséquence.

Settlor domicilié en Suisse au moment de la constitution du trust

Lorsque le trust a été constitué alors que le settlor était domicilié en Suisse, la fortune du trust ainsi que ses revenus demeurent imposables dans le chef du settlor. Le traitement fiscal est dès lors identique à celui du trust révocable.

Settlor imposé d’après la dépense (forfait fiscal) au moment de la constitution du trust

Lorsque le trust a été constitué alors que le settlor était domicilié en Suisse et imposé selon la dépense (forfait fiscal), le trust irrévocable discrétionnaire sera fiscalement reconnu en ce qui concerne les valeurs patrimoniales de source étrangère transférées au trust. Pour ces valeurs étrangères, le traitement fiscal sera identique à celui du trust irrévocable discrétionnaire constitué à l’étranger. Cette solution s’explique par le fait que les valeurs patrimoniales de source étrangère ne sont pas prises en compte dans le calcul de contrôle de l’imposition d’après la dépense. Le transfert des valeurs étrangères au trust est toutefois susceptible d’entraîner la perception d’un impôt sur les donations. En revanche, le transfert des valeurs suisses au trust ne sera pas fiscalement reconnu et leur traitement fiscal demeurera identique à celui applicable au trust révocable.

Élément	Valeurs de source étrangère	Valeurs de source suisse
Prise en compte dans le calcul de contrôle	Les valeurs étrangères ne sont pas prises en compte dans le calcul de contrôle de l’imposition d’après la dépense.	Les valeurs suisses sont prises en compte dans le calcul de contrôle de l’imposition d’après la dépense.
Imposition lors du transfert au trust	Le transfert est susceptible d’entraîner la perception d’un impôt sur les donations.	Aucune imposition lors du transfert.
Reconnaissance fiscale du trust	Le trust irrévocable discrétionnaire est fiscalement reconnu. Le dessaisissement du settlor est reconnu	Le trust n’est pas fiscalement reconnu. Les valeurs transférées en suisse demeurent attribuées fiscalement au settlor

L’échange automatique d’informations dans le cadre des trusts

Common reporting standard (CRS)

La Suisse applique l’échange automatique de renseignements (EAR) avec les Etats parties à la Convention multilatérale concernant l’assistance administrative mutuelle en matière fiscale (CAAMF) sur la base du Multilateral Competent Authority Agreement (MCAA). Avec les États membres de l’Union européenne, la Suisse applique l’EAR en vertu de l’Accord entre la Suisse et l’Union européenne sur l’échange automatique de renseignements relatifs aux comptes financiers. Ces accords prévoient la mise en œuvre de la norme commune de déclaration (NCD/CRS). La liste des États parties à ces conventions est publiée sur le site du Secrétariat d’État aux questions financières internationales SFI. Les accords internationaux sont mis en œuvre en Suisse par la loi fédérale sur l’échange international automatique de renseignements en matière fiscale (LEAR) et son ordonnance d’application. Une directive de l’administration fédérale des contributions expose l’application concrète du CRS.

Le concept du CRS

L’échange automatique de renseignements fondé sur le CRS prévoit en substance que les institutions financières identifient les comptes détenus par des résidents fiscaux étrangers et transmettent chaque année les informations pertinentes à leur administration fiscale nationale. Celle-ci les communique à l’autorité fiscale de l’État de résidence du titulaire du compte.

Le trustee comme institution financière déclarante

Le corporate trustee est qualifié d’institution financière déclarante (reporting financial institution — FI) lorsqu’il répond à la définition d’ entité d’investissement exerçant pour le compte de clients des opérations d’investissement, d’administration ou de gestion d’actifs financiers.

Le trust comme institution financière déclarante

Le trust peut lui-même être qualifié d’institution financière déclarante lorsque ses revenus bruts proviennent principalement d’activités d’investissement et qu’il est géré par une institution financière — que ce soit le trustee ou une banque chargée de la gestion de ses actifs.

À défaut, le trust sera qualifié d’entité non financière (ENF), passive si ses revenus sont majoritairement constitués de revenus du capital, ou active si ses revenus proviennent principalement d’une activité opérationnelle.

Le trustee-documented trust

Lorsque le trust est qualifié d’institution financière déclarante, le trustee peut assumer en son nom les obligations déclaratives. Le trust est alors traité comme un trustee-documented trust, soit une institution financière non déclarante.

Les entités détenues par le trust

Lorsque le trust détient une société (underlying company), celle-ci doit faire l’objet d’une analyse distincte au regard du CRS afin de déterminer sa propre qualification — institution financière, entité non financière active ou entité non financière passive.

Reporting

Les institutions financières sont tenues de déclarer les comptes détenus par des entités non financières passives (passive NFE) lorsque leurs personnes détenant le contrôle sont des personnes reportables, c’est-à-dire des personnes physiques résidentes fiscales dans une juridiction soumise à déclaration. Dans le cadre d’un trust, sont considérés comme personnes reportables le settlor, le trustee, le protector, les bénéficiaires ainsi que toute autre personne exerçant un contrôle effectif sur le trust, pour autant qu’ils soient résidents fiscaux d’une juridiction soumise à déclaration.

Par ailleurs, les entités d’investissement gérées professionnellement et établies dans des juridictions non partenaires sont traitées comme des entités non financières passives (ENF passives). Les personnes qui en détiennent le contrôle doivent être déclarées lorsqu’elles sont résidentes fiscales d’une juridiction soumise à déclaration.

L’institution financière doit déclarer les comptes détenus par une ENF active lorsque celle-ci est résidente d’une juridiction soumise à déclaration. Dans ce cas, seules les informations relatives à l’entité sont déclarées ; les personnes détenant le contrôle ne font pas l’objet d’une déclaration.

Lorsque le trust est qualifié d’institution financière (FI), les informations à déclarer portent principalement sur l’identification des personnes reportables liées au trust (settlor, trustee, bénéficiaires, etc.), la valeur totale des actifs du trust ainsi que les distributions effectuées en faveur des bénéficiaires.

Les institutions financières sont tenues d’effectuer leur reporting annuel dans un délai de six mois à compter de la fin de l’année civile concernée, soit au plus tard le 30 juin de l’année suivante.

FATCA — Foreign Account Tax Compliance Act

L’Accord entre la Suisse et les États-Unis d’Amérique du 14 février 2013 (IGA modèle 2) est entré en vigueur le 2 juin 2014. Cet accord vise à assurer la mise en œuvre du Foreign Account Tax Compliance Act par les institutions financières suisses. Cet accord est lui-même concrétisé par la loi fédérale sur la mise en œuvre de l’accord FATCA.

Le concept du FATCA

Le FATCA (Foreign Account Tax Compliance Act) est une loi américaine qui oblige les institutions financières étrangères à identifier et à déclarer aux autorités fiscales américaines les comptes détenus par des US Persons — soit les contribuables américains, les résidents fiscaux américains, ainsi que les entités contrôlées par des personnes américaines. En application de l’accord FATCA selon le modèle 2, les institutions financières suisses effectuent cette déclaration directement auprès de l’IRS (Internal Revenue Service).

En substance, les personnes américaines sont identifiées au moyen d’un formulaire W-9. Les personnes physiques non américaines sont identifiées au moyen d’un formulaire W-8BEN. Les entités non américaines sont identifiées par le formulaire W-8BEN-E, lequel permet notamment, pour les entités non financières passives, d’identifier les éventuelles personnes américaines qui en détiennent le contrôle.

Le trustee comme institution financière étrangère

Un corporate trustee se qualifie en tant qu’institution financière étrangère (FFI) lorsqu’il répond à la définition d’entité d’investissement exerçant pour le compte de clients des opérations d’investissement, d’administration ou de gestion d’actifs financiers (entité d’investissement de type A).

Le trust comme institution financière étrangère

Le trust peut lui-même constituer une institution financière étrangère dès lors que ses revenus bruts proviennent principalement d’activités d’investissement et qu’il est géré par une institution financière étrangère, qu’il s’agisse d’un corporate trustee ou d’une banque gestionnaire des actifs (managed by test). Il s’agit alors d’une entité d’investissement de type B.

Si le trust ne remplit pas ces conditions, il sera qualifié d’entité non financière étrangère (Non-Financial Foreign Entity – NFFE). Une NFFE est passive lorsque ses revenus bruts ou ses actifs sont majoritairement de nature passive (intérêts, dividendes, plus-values, etc.) ; elle est à l’inverse active lorsque ses revenus sont majoritairement issus d’une activité opérationnelle.

Sponsoring et owner documented FFI

Le sponsoring permet à un trust de déléguer ses obligations au titre du FATCA à une autre entité appelée « sponsoring entity ». Cette entité sponsor accomplit, pour le compte du trust en tant qu’entité sponsorisée, les obligations prévues par le FATCA. Il est fréquent que le trustee agisse comme sponsoring entity du trust et assure ainsi la conformité FATCA du trust.

Lorsque le trust est qualifié de FFI, il peut également obtenir le statut d’« owner documented FFI », à condition de détenir un compte auprès d’un établissement financier participant — par exemple la banque — et de lui fournir la documentation requise. C’est alors cet établissement qui assume le reporting FATCA, ce qui dispense le trust de s’enregistrer lui-même auprès de l’IRS.

Reporting

Le FATCA impose aux institutions financières étrangères (FFI) situées dans une juridiction participante de s’enregistrer auprès de l’IRS, d’obtenir un Global Intermediary Identification Number (GIIN) et de déclarer annuellement les informations relatives aux comptes détenus par des personnes américaines, ainsi qu’aux comptes d’entités passives (passive NFFE) dont une ou plusieurs personnes exerçant le contrôle sont des personnes américaines.

Une personne américaine est réputée contrôler une NFFE si elle détient directement ou indirectement plus de 25% de l’entité ou si elle en exerce autrement le contrôle effectif. Dans le cadre d’un trust, le settlor, le trustee et le protecteur doivent être annoncés. Les bénéficiaires d’un trust à intérêts fixes doivent également être annoncés, de même que les bénéficiaires d’un trust discrétionnaire ayant reçu une distribution du trust durant l’année concernée.

S’agissant des bénéficiaires d’un trust discrétionnaire, le FFI doit déclarer les montants qui leur ont été distribués durant l’année concernée. S’agissant du settlor, il y a lieu de déclarer la valeur totale de la fortune du trust ainsi que, le cas échéant, les montants qui lui ont été distribués durant cette même année. Dans le cas d’un trust à intérêts fixes, il y a lieu de déclarer le montant sur lequel le bénéficiaire dispose d’une prétention ferme.

Lorsque le trust est qualifié d’active NFFE — soit une entité non financière dont les revenus et les actifs ne sont majoritairement pas de nature passive — aucune obligation de reporting ne s’applique.

Le reporting doit être effectué le 31 mai de chaque année auprès de l’IRS.

20 mars 2026

Successions, trusts et acquisition d’immeubles en Suisse par des personnes à l’étranger

Sommaire

L’acquisition d’un immeuble en Suisse par une personne à l’étranger

L’acquisition d’un immeuble

Par une personne à l’étranger

Le régime de l’autorisation

Les exceptions au régime de l’autorisation

Immeuble servant d’établissement stable

La résidence principale

Catégories d’acquéreurs

Les motifs d’autorisation

Banques et sociétés d’assurance

L’héritier assujetti au régime de l’autorisation

Cas de rigueur

Les motifs d’autorisation du droit cantonal

Les constructions de logement à caractère social

Résidence secondaire

Logements de vacances

Synthèse

Personnes physiques

Personnes morales

Procédure

Registre foncier

Successions et acquisition d’immeubles en Suisse par des personnes à l’étranger

L’acquisition par les héritiers légaux

L’acquisition par les héritiers institués et les légataires

Trusts et acquisition d’immeubles en Suisse par des personnes à l’étranger

Trust irrévocable discrétionnaire et bénéficiaires étrangers

Trust irrévocable discrétionnaire et bénéficiaires suisses

Transfert d’un logement de vacances à un trust dont les bénéficiaires sont étrangers

Evolution législative

Le trust et les actions successorales en droit suisse

Introduction

L’action en pétition d’hérédité

Le rapport successoral

Le rapport légal en général

Le rapport légal dans le cadre d’un trust

La jurisprudence récente du Tribunal fédéral

Conciliation du rapport légal avec la Convention de La Haye sur les trusts

La modification de l’échelle des valeurs

La volonté de donner

L’action en réduction

L’action en réduction en général

L’action en réduction dans le cadre d’un trust

La légitimation passive du trustee

La légitimation passive des bénéficiaires

La consorité nécessaire

L’ordre des réductions

La compétence judiciaire

Les fondations dans la planification successorale

L’usage des fondations

L’interdiction des fondations d’entretien

Une possible évolution

Le trust en Suisse

Qu’est-ce qu’un trust?

Les usages d’un trust

Planification successorale

Protection d’actifs

Efficience fiscale

Confidentialité

Les différents types de trust

Revocable trust

Irrevocable trust

Irrevocable fixed interest trust

Irrevocable discretionary trust

Régimes spéciaux de trusts

La validité d’un trust

Certainty of intention

Certainty of object

Certainty of subject

La reconnaissance des trusts en Suisse

Le cadre réglementaire suisse

La fiscalité des trusts en Suisse

Revocable trust

Irrevocable fixed interest trust

Irrevocable discretionnary trust

Settlor domicilié à l’étranger au moment de la constitution du trust

Settlor domicilié en Suisse au moment de la constitution du trust

Settlor imposé d’après la dépense (forfait fiscal) au moment de la constitution du trust

L’échange automatique d’informations dans le cadre des trusts